Warum Immobilien­investoren und Betriebs­aufspaltungen jetzt handeln müssen

Zuletzt aktualisiert am 2. November 2023 von Oliver Burchardt

Am 1. Januar 2024 tritt ein Gesetz in Kraft, das die meisten Immobilieninvestoren noch gar nicht auf dem Radar haben. Dabei sind durch das Gesetz mehrere beliebte Steuerhacks in Gefahr.

Das Gesetz, um das es geht, ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG).

Zwar sind die meisten Immobilieninvestoren nicht als Personengesellschaften organisiert – doch bringt Sie der Wegfall der Steuerhacks in dringenden Zugzwang

Jeder Immobilieninvestor muss sich darum in diesem Jahr Gedanken um die Strukturierung seines Vermögens machen.

Auch diejenigen, die mit einer Immobilie eine Betriebsaufspaltung betreiben, haben dringenden Handlungsbedarf in diesem Jahr.

In diesem Artikel erfahren Sie, was ab dem 1. Januar 2024 passiert und warum Sie jetzt handeln müssen.

7 Punkte, die sich durch das MoPeG im Gesellschaftsrecht wesentlich ändern

Das MoPeG, das am 1.1.2024 in Kraft treten wird, bringt einige wesentliche Änderungen mit sich.

Hier sind die wichtigsten Neuregelungen:

1. Rechtsfähigkeit der GbR

Die GbR kann nun nach dem Gesetz Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Die Rechtsfähigkeit soll den Regelfall bilden.

Damit erledigt sich vor allem die lange Diskussion, ob die GbR grundbuchfähig ist oder nicht.

2. Personengesellschaft als Rechtsträgerin ihres Vermögens

Die Personengesellschaft wird als Rechtsträger ihres eigenen Vermögens anerkannt. An die Stelle des bisherigen Gesamthandsvermögens tritt das neue Gesellschaftsvermögen.

Dies bedeutet, dass die Zwangsvollstreckung aus einem Titel gegen die Gesellschaft nur noch in ihr Vermögen stattfindet. An der Haftung der Gesellschafter für Verbindlichkeiten der Personengesellschaft ändert sich im Ergebnis allerdings nicht.

3. Gesellschaftsregister der GbR

Das MoPeG führt ein Gesellschaftsregister ein, das dem Handelsregister ähnelt.

Eintragungen wie Gesellschafterbestand und Vertretung der Gesellschaft bieten im Rechtsverkehr Gutglaubensschutz.

Eine Eintragungspflicht besteht zwar nicht, aber die Eintragung im Gesellschaftsregister ist Voraussetzung für die Eintragung in bestimmten anderen öffentlichen Registern.

Im Gesellschaftsregister eingetragene GbR führen den Firmenzusatz „eingetragene GbR“ (eGbR).

4. Umwandlungsrecht der GbR

Die eGbR wird ein umwandlungsfähiger Rechtsträger im Sinne des Umwandlungsgesetzes. Danach kann die GbR formgewechselt werden (z. B. zur GmbH), aber auch gespalten oder verschmolzen werden.

5. Beteiligungsverhältnisse

Die Stimmkraft sowie die Gewinn- und Verlustverteilung werden nach den Beteiligungsverhältnissen ersetzt.

Die Regelung, wonach der Tod oder die Insolvenz eines Gesellschafters nicht zur Auflösung der Gesellschaft führen soll, wird ins Gesetz aufgenommen.

6. Geschäftsführung und Vertretung

Es bleibt bei dem Grundsatz, dass die Geschäftsführer nur gemeinsam zur Geschäftsführung und zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt sind.

Eine Neuerung ist, dass Beschränkungen der Vertretungsmacht gegenüber Dritten in Zukunft unwirksam sind.

7. Nachhaftung

Ein ausgeschiedener Gesellschafter haftet weiterhin für die Dauer von fünf Jahren für die Verbindlichkeiten der Personengesellschaft.

Ausgenommen davon werden jedoch Schadensersatzforderungen, wenn die Pflichtverletzung erst nach dem Ausscheiden des Gesellschafters eingetreten ist .

Weitere Änderungen

Das Gesetz führt auch die actio pro socio ein, also die Notgeschäftsführungsbefugnis und den Übergang des Vermögens auf den letzten Gesellschafter im Wege der Rechtsnachfolge, wenn der vorletzte Gesellschafter ausscheidet .

Es gibt noch mehrere kleinere Änderungen, die jedoch für unsere Diskussion hier nicht relevant sind.

Steuerlich birgt diese Änderung Zündstoff!

Vielleicht fragen Sie sich jetzt, wo denn hier steuerliches Ungemach droht. Schließlich sieht das alles nur nach Änderungen im Gesellschaftsrecht aus und Steuern werden ja nicht mal erwähnt.

Das steuerliche Problem versteckt sich gut im zweiten Punkt: Der Abschaffung des Gesamthandsvermögens zugunsten eines Gesellschaftsvermögens.

Der Begriff des Gesamthandsvermögens wird im Steuerrecht an mehreren Stellen verwendet und daran knüpfen oftmals Erleichterungsregeln.

Tritt das Gesetz ohne Folgeänderungen in Kraft, fällt die Steuerfreiheit weg

Besonders im GrEStG sind diese Erleichterungen für Immobilieninvestoren relevant.

In den §§ 5 und 6 GrEStG wird die Übertragung von oder auf gesamthänderisch gebundene Vermögen begünstigt. Soweit der Übertragende an der Gesamthand beteiligt ist, fällt bei der Übertragung von oder auf eine Gesamthand keine GrESt an.

Durch die Abschaffung des Begriffs der Gesamthand im Zivilrecht würden diese Paragrafen ab Anfang 2024 ins Leere laufen und die Steuerfreiheit wegfallen.

Warum beliebte Steuererleichterungen entfallen

Natürlich hat der Gesetzgeber an die Folgewirkungen dieser Änderung auf die Steuergesetze gedacht.

In der Gesetzesbegründung heißt es, dass das MoPeG keine ertragsteuerlichen Auswirkungen haben soll.

Auch der Entwurf des MoPeG-Steueranpassungsgesetzes zielt darauf ab, keine ertragsteuerlichen Auswirkungen zu erzeugen.

Das GrEStG ist allerdings kein Ertragsteuergesetz, so dass die §§ 5 und 6 GrEStG ab dem 1.1.2024 keine Anwendungsgrundlage mehr hätten.

Diese beiden Steuerhacks fallen weg

Damit wäre einem beliebten Steuerhack die Grundlage entzogen: der Übertragung des Immobilienvermögens auf eine Personengesellschaft, die dann nach 10 Jahren in eine GmbH umgewandelt werden kann.

Tot wäre vermutlich auch der Steuerhack, mit dem Ehegatten eine GbR zu gründen, an der ein Ehegatte 100% hält, der andere 0% und dann die Anteile an der GbR nach 10 Jahren in einer Ehegattenschaukel zu tauschen. Die anfallende GrESt würde solche Überlegungen unattraktiv machen.

Betriebsaufspaltungen müssen ebenfalls sehr genau hinschauen

Diejenigen, die Grundstücke an ihr Unternehmen vermieten, begründen damit bekanntermaßen eine Betriebsaufspaltung.

Das Grundstück wird im Sonderbetriebsvermögen gehalten und ist damit automatisch gewerblich.

Bei Betriebsaufspaltung passiert es immer wieder, dass unbeabsichtigt die Voraussetzungen entfallen, das Grundstück zwangsweise ins Privatvermögen geht und damit die stillen Reserven sofort besteuert werden.

Um solche Unfälle auszuschließen, war der Weg bisher, das Grundstück in eine gewerbliche Personengesellschaft einzubringen und damit die Gewerblichkeit der Vermietung in jedem Fall aufrechtzuerhalten.

Dieser eleganten Lösung, die größte Zeitbombe einer Betriebsaufspaltung zu entschärfen, wäre auch ein Riegel vorgeschoben.

Was Sie jetzt tun sollten

Nein, Sie müssen nicht sofort zum Notar laufen und Übertragungen vornehmen.

Schließlich ist bis zum 1. Januar 2024 noch ein wenig Zeit.

Die Interessenverbände drängen momentan darauf, dass die Einführung des MoPeG gar keine steuerlichen Folgen haben soll.

Das Gesetzgebungsverfahren für das MoPeG-Steueranpassungsgesetz ist noch nicht abgeschlossen. Es ist daher möglich, dass der Gesetzgeber noch eine Kehrtwende macht und auch weiterhin Übertragungen von und auf eine Personengesellschaft von der GrESt ausnimmt.

Sicher ist das aber keineswegs!

Verfolgen Sie die Gesetzgebung

Wenn Sie sich also mit dem Gedanken tragen, über Personengesellschaften steuerliche Vorteile zu realisieren, sollten Sie sich jetzt Gedanken machen, ob und wie das geschehen soll.

Gleichzeitig müssen Sie die Gesetzgebung verfolgen, ob Bundesregierung und Bundestag die Auswirkungen des MoPeG auf das GrEStG entschärfen. Deutet sich das nicht an, müssen Sie noch dieses Jahr handeln!

Diejenigen, die Grundstücke in einer Betriebsaufspaltung nutzen, sind ohnehin besser daran, die Einbringung dieser Grundstücke in eine gewerbliche Personengesellschaft vorzunehmen.

Mit der Einführung des Gesellschaftsvermögens und den möglichen steuerlichen Auswirkungen wird der Handlungsbedarf sicherlich nicht kleiner.

Sie wünschen sich individuelle Unterstützung für Ihre nächsten Schritte?

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