Ist der Verzicht auf Nießbrauch steuerpflichtig? Wann wird die Abfindung steuerpflichtig?

Der Nießbrauch ist eines der am häufigsten eingesetzten Instrumente in der Immobilien- und Vermögensgestaltung. Er gilt als flexibel, bewährt und familienfreundlich. In vielen Fällen ist er das auch. Die Beratungspraxis zeigt jedoch sehr deutlich: Die steuerliche Sprengkraft des Nießbrauchs liegt nicht nur in seiner Bestellung, sondern vor allem in seiner Beendigung.

Genau hier liegt ein strukturelles Risiko. Nießbrauchsgestaltungen werden häufig für den Idealfall entworfen – nicht für spätere Veränderungen. Verkauf der Immobilie, Generationenwechsel, Liquiditätsbedarf oder familiäre Umstrukturierungen führen dann dazu, dass der Nießbrauch aufgehoben wird. Häufig gegen Zahlung einer Abfindung. Und genau an diesem Punkt wird es steuerlich heikel.

Ein typisches Beispiel aus der Praxis: Eine Immobilie ist seit Jahren für 2.000 € monatlich vermietet. Die Eltern haben das Objekt vor Jahren auf ihre Kinder übertragen und sich einen Nießbrauch vorbehalten. Der Nießbrauch sichert die laufenden Einnahmen. Jahre später soll die Immobilie verkauft oder innerhalb der Familie neu strukturiert werden. Der Nießbrauch wird gegen eine Einmalzahlung abgelöst. Was viele überrascht: Diese Zahlung kann einkommensteuerpflichtig sein.

Der Verzicht auf Nießbrauch ist steuerpflichtig.

Was ist Nießbrauch überhaupt?

Der Nießbrauch ist ein zentrales Institut des deutschen Zivilrechts. Nach § 1030 BGB berechtigt das Nießbrauchsrecht dazu, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Bei Immobilien sind dies regelmäßig die Mieteinnahmen. Der Nießbraucher darf das Grundstück vermieten, die Mietverträge im eigenen Namen abschließen und die Erträge vereinnahmen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

In der Praxis wird der Nießbrauch häufig bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie eingesetzt. Eltern übertragen das Eigentum auf die Kinder und sichern sich über den Nießbrauch weiterhin die laufenden Einnahmen, etwa zur Altersversorgung.

Steuerlich ist die Zuordnung eindeutig: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dem Nießbraucher zugerechnet. Er versteuert die Mieteinnahmen und kann im Gegenzug die damit zusammenhängenden Werbungskosten geltend machen.

Unentgeltlicher und entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch

Wird ein Nießbrauch später aufgegeben, ist zwischen zwei Konstellationen zu unterscheiden:

  • Unentgeltlicher Verzicht: Erfolgt der Verzicht ohne Gegenleistung, kann dies eine freigebige Zuwendung darstellen und grundsätzlich Schenkungsteuer auslösen. Ob und in welcher Höhe tatsächlich Steuer anfällt, hängt insbesondere von den persönlichen Freibeträgen und dem Wert des Nießbrauchs ab.
  • Entgeltlicher Verzicht: Erfolgt der Verzicht gegen Zahlung einer Abfindung, stellt sich die einkommensteuerliche Frage, ob diese Zahlung steuerbar ist.

Nach älterer Rechtsprechung und der daran anknüpfenden Verwaltungsauffassung wurde der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht häufig als steuerlich unbeachtliche Vermögensumschichtung angesehen. Diese Sichtweise hat der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 10.10.2025 (Az. IX R 4/24) ausdrücklich aufgegeben – jedenfalls für vermietete Immobilien.

Das BFH-Urteil vom 10.10.2025: Worum ging es?

Der Bundesfinanzhof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem eine Nießbraucherin über Jahre hinweg eine Immobilie selbst vermietete und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte.

Nachdem die Immobilie veräußert worden war, verzichtete die Nießbraucherin gegen Zahlung einer Abfindung auf ihr Nießbrauchsrecht. Die Beteiligten gingen davon aus, dass es sich um eine steuerlich neutrale Vermögensumschichtung handele.

Das Finanzamt qualifizierte die Zahlung hingegen als steuerpflichtig. Das Finanzgericht Münster gab der Klage zunächst statt. Der Bundesfinanzhof hob dieses Urteil jedoch auf und verwies die Sache zur weiteren Entscheidung zurück.

Die Kernaussage des BFH

Der Bundesfinanzhof stellt klar:

Wird auf ein Nießbrauchsrecht an einer tatsächlich vermieteten Immobilie gegen Entgelt verzichtet, ist die hierfür gezahlte Abfindung als steuerbare Entschädigung zu behandeln.

Die Abfindung stellt nach Auffassung des Gerichts keine Gegenleistung für die Aufgabe eines Vermögensgegenstands, sondern einen Ersatz für künftig entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. Steuerlich tritt die Abfindung damit an die Stelle der laufenden Mieteinnahmen.

Die Zahlung ist daher den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen (§ 21 EStG) und unterliegt als Entschädigung der Einkommensteuer (§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG).

Besonders wichtig: Der Bundesfinanzhof stellt ausdrücklich klar, dass es nicht darauf ankommt, ob der Verzicht freiwillig erfolgt. Auch familiäre Motive oder der Wunsch nach Vereinfachung der Vermögensstruktur ändern an der steuerlichen Einordnung nichts.

Kein Vermögensverlust, sondern steuerpflichtiger Einnahmenersatz

In der Beratungspraxis wird häufig argumentiert: „Ich gebe doch nur ein Recht auf – ich verkaufe ja nichts.“

Der Bundesfinanzhof folgt dieser Sichtweise nicht. Bei einem Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie besteht der wirtschaftliche Kern des Rechts ausschließlich in der Erzielung von Mieteinnahmen. Wird dieses Recht gegen Zahlung aufgegeben, ersetzt die Abfindung wirtschaftlich genau diese Einnahmen.

Deshalb liegt kein steuerfreier Vermögensverlust vor, sondern ein steuerpflichtiger Einnahmenersatz.

Offen gelassen hat der Bundesfinanzhof lediglich die Frage, wie zu entscheiden wäre, wenn die Immobilie im Zeitpunkt des Verzichts nicht vermietet gewesen wäre. Für die Praxis ist dies eine wichtige, aber eng begrenzte Fallgruppe.

Was bedeutet das für Gestaltungen mit Nießbrauch?

Der Nießbrauch bleibt ein sinnvolles und bewährtes Gestaltungsinstrument. Das Urteil macht ihn nicht „falsch“. Es zeigt aber sehr deutlich, dass Gestaltungen nicht isoliert betrachtet werden dürfen.

Wer einen Nießbrauch vereinbart, sollte sich daher nicht nur fragen, ob er heute passt, sondern auch:

  • wie der Nießbrauch später beendet werden kann,
  • welche steuerlichen Folgen eine Ablösung hätte,
  • ob es Alternativen zur entgeltlichen Aufhebung gibt.

Viele steuerliche Probleme entstehen nicht durch eine fehlerhafte Ausgangsgestaltung, sondern durch fehlende Voraussicht bei späteren Veränderungen.

Fazit: Gestaltung endet nicht mit dem Notartermin

Der Nießbrauch ist ein starkes Werkzeug der Vermögensgestaltung. Er funktioniert gut – solange sich die Rahmenbedingungen nicht ändern.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt jedoch klar: Ein entgeltlicher Nießbrauch-Verzicht ist kein Randthema. Er kann zu erheblichen einkommensteuerlichen Belastungen führen.

Wer Immobilien strukturiert oder Nießbrauchsgestaltungen nutzt, sollte deshalb immer auch das Ende der Gestaltung mitdenken. Genau dort entscheidet sich, ob aus einer guten Lösung später ein sauberes Ergebnis wird – oder ein vermeidbares Steuerproblem.

Häufig gestellte Fragen

Ja, der Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht kann steuerpflichtig sein. Das gilt insbesondere dann, wenn der Verzicht entgeltlich, also gegen Zahlung einer Abfindung erfolgt und die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts vermietet war. In diesem Fall behandelt der Bundesfinanzhof die Abfindung als steuerpflichtige Entschädigung für künftig entgehende Mieteinnahmen.

Eine Abfindung für den Nießbrauch wird steuerpflichtig, wenn sie wirtschaftlich die wegfallenden Mieteinnahmen ersetzt. Entscheidend ist, dass der Nießbraucher die Immobilie bis zum Verzicht tatsächlich vermietet hat. Die Abfindung tritt dann steuerlich an die Stelle der laufenden Mieten und unterliegt der Einkommensteuer.

Nein. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist es unerheblich, ob der Verzicht freiwillig, aus familiären Gründen oder zur Vereinfachung der Vermögensstruktur erfolgt. Maßgeblich ist allein die wirtschaftliche Funktion der Abfindung als Ersatz für entgehende Einnahmen.

Ja. Erfolgt der Verzicht auf den Nießbrauch ohne Gegenleistung, kann dies als Schenkung gewertet werden und grundsätzlich Schenkungsteuer auslösen. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert des Nießbrauchs, den persönlichen Freibeträgen und dem konkreten Einzelfall ab.

Das hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich offengelassen. Das Urteil betrifft ausschließlich Fälle, in denen die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts vermietet war. Ob ein entgeltlicher Nießbrauch-Verzicht bei einer nicht vermieteten Immobilie ebenfalls steuerpflichtig ist, muss künftig noch geklärt werden.

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