Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine Gesellschaftsform, die Immobilienbesitzern bestimmte steuerliche Vorteile bietet, wenn diese die Immobilien langfristig halten und Gewinne reinvestieren möchten. Anders als eine “normale” gewerblich tätige GmbH übt die vermögensverwaltende GmbH keine gewerbliche Tätigkeit aus, sondern ist rein auf die Verwaltung des eigenen Vermögens fokussiert.
Das bedeutet, dass die Immo-GmbH ausschließlich aus Miet- und Pachteinnahmen Einkünfte erzielt und diese nicht durch gewerbliche Aktivitäten, wie z. B. das Anbieten eines Hausmeisterservices oder einer Immobilienverwaltung, ergänzt.
Zusätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bei der vermögensverwaltenden GmbH auch andere Einkünfte möglich. Hierzu zählen insbesondere:
- Einkünfte aus eigenem Kapitalvermögen (z. B. Zinsen aus Bankguthaben oder Dividenden aus Beteiligungen an anderen Unternehmen)
- Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien, solange dieser nicht als gewerblicher Grundstückshandel gilt
- Einnahmen aus der Verwaltung von eigenem Vermögen, wie etwa Zinsen aus Gesellschafterdarlehen
- Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Photovoltaikanlagen, wenn die Anlage auf dem eigenen Grundstück installiert ist und nur die eigenen Mieter damit versorgt werden
- Zusätzliche Einnahmen aus Dienstleistungen für Mieter, wie z. B. Abrechnung der Nebenkosten oder kleinere Reparaturen. Wichtig ist, dass diese Zusatzleistungen nur bis zu 5 % der Gesamteinnahmen ausmachen dürfen, damit die GmbH weiterhin als vermögensverwaltend gilt und die steuerlichen Vorteile nicht verloren gehen
Wichtig ist jedoch, dass diese Nebeneinkünfte nicht den Charakter einer gewerblichen Tätigkeit annehmen, um die steuerlichen Vorteile der vermögensverwaltenden GmbH nicht zu gefährden.
Die vermögensverwaltende GmbH profitiert von der sogenannten erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung. Diese Regelung ermöglicht es, Einkünfte aus der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz und von Kapitalvermögen von der Gewerbesteuer zu befreien.
Die vermögensverwaltende GmbH ist damit nur mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag belastet. Vereinfacht gesprochen hat sie nur die Hälfte der Steuerlast einer gewerblich tätigen GmbH zu tragen.
Der Vorteil der vermögensverwaltenden GmbH schnell gerechnet
Annahmen: Beide Gesellschaften erzielen einen Jahresgewinn von 100.000 EUR. Der Gewerbesteuer-Hebesatz beträgt 400 %.
| Gesellschaftstyp |
Körperschaftsteuer (15 %) |
Solidaritätszuschlag (5,5 % auf KSt) |
Gewerbesteuer (400 % Hebesatz) |
Gesamtsteuerlast |
| Gewerblich tätige GmbH |
15.000 EUR |
825 EUR |
14.000 EUR |
29.825 EUR |
| Vermögensverwaltende GmbH |
15.000 EUR |
825 EUR |
0 EUR |
15.825 EUR |
Die vermögensverwaltende GmbH kann hier also eine erhebliche Steuerersparnis erzielen, solange sie die Bedingungen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung erfüllt.
Voraussetzungen und Stolpersteine
Stolperstein 1: Es ist nicht während des ganzen Jahres ein Grundbesitz vorhanden
Dazu muss während des gesamten Geschäftsjahres immer mindestens ein Grundstück in der vermögensverwaltenden GmbH vorhanden sein. Wird ein Grundstück zum Beispiel erst am 2. Januar gekauft oder am 30. Dezember verkauft, fällt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für das gesamte Jahr komplett weg.
| Situation |
Zeitpunkt des Kaufs/Verkaufs |
Folge für die gewerbesteuerliche Kürzung |
| Grundstück am 2. Januar gekauft |
Nach Beginn des Geschäftsjahres |
Kein Anspruch auf Kürzung für das Jahr |
| Grundstück am 30. Dezember verkauft |
Vor Ende des Geschäftsjahres |
Kein Anspruch auf Kürzung für das Jahr |
Diesen Stolperstein übersehen viele Investoren. Wenn wir unser Beispiel aus xx.xx (Nummerierung einsetzen) nehmen, ist der Unterschied mit 14.000 EUR erheblich.
Stolperstein 2: Erbringen schädlicher Leistungen
Werden zusätzliche Dienstleistungen erbracht, wie zum Beispiel die Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder die Teilnahme an gewerblichen Mietpools, geht der steuerliche Vorteil verloren.
Was sind Betriebsvorrichtungen?
Betriebseinrichtungen sind bewegliche oder fest installierte Anlagen und Geräte, die zur Nutzung eines Gebäudes oder zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit notwendig sind. Ein klassisches Beispiel für Betriebseinrichtungen sind Rolltreppen oder Lastenaufzüge. Zivilrechtlich gehören sie zum Gebäude, steuerrechtlich werden sie aber als separate Vermögensgegenstände gesehen.
Stolperstein 3: Gewerblicher Grundstückshandel
Die Regelungen des gewerblichen Grundstückshandels (die sog. 3-Objekt-Grenze) gilt auch bei der vermögensverwaltenden GmbH. Diese Stolpersteine sind gestaltbar, da sie durch die vermögensverwaltende GmbH selbst gesteuert werden können. Beim nächsten Stolperstein ist das leider anders.
Stolperstein 4: Rechtsprechung der Finanzgerichte und des Bundesfinanzhofs
Sachverhalt: In einem Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) zu entscheiden hatte, ging es um eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die ein Geschäftsgebäude errichtete und während der Bauphase bereits einen Mietvertrag mit einem zukünftigen Mieter abschloss. Aufgrund von Verzögerungen beim Bau kam es jedoch zu Problemen:
Problem: Das Mietverhältnis wurde vor der tatsächlichen Überlassung des Gebäudes aufgehoben. Der Mieter zahlte dennoch eine Entschädigung in Höhe von 4.750.000 EUR an die GmbH & Co. KG.
Beurteilung durch das Finanzamt: Das Finanzamt verweigerte die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung, da das Gebäude nicht tatsächlich vermietet wurde.
Urteil des BFH: Der BFH entschied jedoch, dass die erweiterte Kürzung dennoch gewährt werden kann, da die Zahlung als eine Nutzung des eigenen Grundbesitzes angesehen werden kann.
Dieser Fall verdeutlicht, dass es in der Praxis immer wieder Unsicherheiten darüber gibt, welche Einnahmen noch unter die erweiterte Kürzung fallen und welche nicht. Hier hat der BFH zugunsten des Steuerpflichtigen entschieden.
In einem anderen Fall hat der BFH jedoch zuungunsten der Steuerpflichtigen entschieden.
Sachverhalt: In einem weiteren Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) zu beurteilen hatte, ging es um eine Wohnungsbaugenossenschaft, die sowohl Wohn- als auch Gewerberäume vermietete. Eine Mieterin, die lediglich zu 0,0168 % an der Genossenschaft beteiligt war, betrieb ein Einzelhandelsgeschäft.
Problem: Obwohl die gewerblich vermieteten Flächen gering waren und die Gewinne der Genossenschaft unter dem Freibetrag von 24.500 EUR lagen, verweigerte das Finanzamt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung.
Urteil des BFH: Der BFH entschied, dass die Kürzung nicht gewährt werden kann, da die gewerblich vermieteten Flächen einem Gesellschafter dienten – unabhängig von der Höhe der Beteiligung.
Dieser Fall zeigt, dass selbst formale Fehler bei der Errichtung der GmbH oder ihres laufenden Betriebs erhebliche Steuerfolgen haben können.
Welche Vorteile bietet eine vermögensverwaltende GmbH?
Der wesentliche Vorteil einer vermögensverwaltenden GmbH ist die Nutzung des Zinseszinseffekts.
Da Immobilieninvestoren die verbleibende Differenz oft wieder in Immobilien reinvestieren, wird der Unterschied im Steuersatz zwischen der GmbH und dem Privatvermögen besonders deutlich. Die vermögensverwaltende GmbH profitiert dabei von einer erheblich geringeren Steuerlast, was das Kapitalwachstum im Vergleich zur privaten Anlageform beschleunigt.
| Parameter |
Privatvermögen (PV) |
Vermögensverwaltende GmbH |
| Grenzsteuersatz im Privatvermögen |
45 % auf Rendite |
15 % |
| Steuerbelastung in der GmbH auf Rendite |
45.000 EUR (Einkommensteuer) |
15.000 EUR (Körperschaftsteuer) |
| Verbleibendes Kapital |
55.000 EUR |
85.000 EUR |
| Nachsteuer-Renditeerwartung (p.a.) |
2.75 % |
4.25 % |
| Endvermögen nach 10 Jahren |
ca. 71.000 EUR |
ca. 126.700 EUR |
Ergebnis: Durch die niedrigere Steuerbelastung auf die laufenden Erträge (15 % in der GmbH gegenüber 45 % im Privatvermögen) wächst das Vermögen in der GmbH noch schneller. Nach 10 Jahren beträgt das Endvermögen der GmbH ca. 126.700 EUR, während das Privatvermögen bei etwa 71.000 EUR liegt – ein Unterschied von etwa 78 % zugunsten der GmbH.
Diese Rechnung zeigt, dass die vermögensverwaltende GmbH insbesondere bei der Reinvestition von Erträgen erhebliche steuerliche Vorteile bietet, was zu einer deutlich höheren Vermögensbildung führt.
Nutzung der Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen
Das Beispiel oben unterzeichnet die steuerlichen Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH potentiell noch. Wird der Differenzbetrag in Aktien investiert, profitiert die GmbH sogar von der weitgehenden Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne. Auf Veräußerungsgewinne fallen nämlich in der GmbH in Summe nur 1,5% Steuern an, während im Privatvermögen die Kapitalertragsteuer von 25% plus ggf. Soli und Kirchensteuer anfällt.
Berücksichtigt man diesen Effekt und unterstellt eine komplette Anlage der Steuerdifferenz in Dividendenaktien, liegt das Endvermögen der GmbH nach 10 Jahren bei ca. 157.800 EUR, was einem Anstieg von etwa 76 % gegenüber dem Privatvermögen entspricht.
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