Spanische Ferienimmobilie: Welche Steuer in Deutschland bei privater Nutzung anfällt

Eine spanische Ferienimmobilie steht für Sonne, Erholung und private Nutzung. Steuerlich wird das Thema jedoch häufig unterschätzt – insbesondere dann, wenn die Immobilie über eine spanische Kapitalgesellschaft (S.L.) gehalten wird.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit mehreren Urteilen nun für wichtige Klarheit gesorgt. Die Entscheidung ist für viele beruhigend, zeigt aber zugleich deutlich:


Steuerlich folgenlos ist die private Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie in Deutschland nicht.

Infografik zur Steuer in Deutschland bei einer spanischen Ferienimmobilie mit privater Nutzung über eine S.L.

Worum ging es im sogenannten „Finca-Fall“?

Im entschiedenen Fall erwarb eine Familie eine spanische Ferienimmobilie über eine spanische S.L. Die Finca wurde ausschließlich privat genutzt – ohne Mietzahlungen an die Gesellschaft.

Über viele Jahre:

  • wurden in Deutschland keine entsprechenden Einkünfte erklärt

  • wurden in Spanien zunächst keine (oder erst sehr spät) fiktiven Mieteinnahmen versteuert.

Das Finanzamt bewertete die private Nutzung später als steuerpflichtigen Vorteil und änderte die Einkommensteuerbescheide.

Zentral waren dabei drei Fragen:

  • Ist die private Nutzung steuerpflichtig?

  • Besteht ein Risiko der Steuerhinterziehung?

  • Gilt die Abgeltungsteuer von 25 % oder der persönliche Steuersatz?

Private Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann steuerpflichtig sein

Das Gericht stellte klar:

Die unentgeltliche Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie über eine Kapitalgesellschaft ist steuerlich relevant.

Es liegt eine sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) vor. Vereinfacht gesagt bedeutet das:

Die Gesellschaft stellt dem Gesellschafter einen Vorteil zur Verfügung, ohne dafür Geld zu verlangen – und dieser Vorteil unterliegt der Steuer in Deutschland.

Entscheidend ist nicht, wie oft die Finca tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist allein,
dass der Gesellschafter jederzeit über die Immobilie verfügen kann.

Wichtig: Da Spanien im entschiedenen Fall keine Quellensteuer erhoben hat, lag das Besteuerungsrecht vollständig bei Deutschland.

Keine Steuerhinterziehung bei steuerlichen Laien – aber Vorsicht bei bestehender Beratung

Ein besonders wichtiger Punkt der Entscheidung betrifft das Steuerstrafrecht.

Das Finanzgericht Düsseldorf stellte fest:
Bei steuerlichen Laien lag weder Steuerhinterziehung noch eine leichtfertige Steuerverkürzung vor.

Die Begründung:

  • Das Konzept der verdeckten Gewinnausschüttung ist rechtlich hochkomplex

  • Steuerliche Laien können regelmäßig nicht erkennen, dass die private Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie steuerpflichtige Einkünfte in Deutschland auslöst

  • Weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit waren feststellbar

Entscheidend für die Praxis:
Diese Bewertung gilt ausdrücklich für Personen, die als steuerliche Laien einzustufen sind.

Die Beurteilung kann jedoch anders ausfallen, wenn:

  • eine laufende steuerliche Beratung bestand,

  • der Sachverhalt bereits früher mit einem Berater thematisiert wurde oder

  • aufgrund beruflicher oder wirtschaftlicher Erfahrung kein steuerlicher Laienstatus mehr vorliegt.

In solchen Fällen kann das Finanzamt eher davon ausgehen, dass steuerliche Pflichten bekannt waren oder hätten erkannt werden müssen. Das Risiko:

  • längere Verjährungsfristen

  • und im Einzelfall auch steuerstrafrechtliche Konsequenzen

Im entschiedenen Fall blieb es bei der regulären Verjährungsfrist von vier Jahren. Ältere Jahre konnten nicht mehr geändert werden.

Wie wird der steuerpflichtige Vorteil konkret ermittelt?

Naheliegend wäre die Annahme, dass das Finanzamt einfach eine ortsübliche Marktmiete schätzt. Genau das ist hier jedoch nicht der Fall.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat klargestellt:
Der steuerpflichtige Vorteil wird nicht pauschal, sondern nach einem festen rechnerischen Maßstab ermittelt – der sogenannten Kostenmiete.

Was bedeutet „Kostenmiete“?

Die Kostenmiete knüpft nicht daran an, was ein fremder Dritter für die spanische Ferienimmobilie zahlen würde. Maßgeblich ist vielmehr die Frage:

Welche Kosten entstehen der Gesellschaft durch die Immobilie – und welcher Vorteil ergibt sich daraus für den Gesellschafter?

Die Kostenmiete setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen.

Laufende Kosten der Immobilie

Berücksichtigt werden insbesondere:

  • Abschreibungen auf das Gebäude

  • Finanzierungszinsen

  • Grundsteuer und vergleichbare Abgaben

  • Versicherungen

  • Instandhaltungs- und laufende Betriebskosten

  • Verwaltungsaufwand der Gesellschaft

Diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich genutzt wird oder leer steht.

Eigenkapitalkosten

Ein häufig unterschätzter Punkt:
Auch das eingesetzte Eigenkapital wird rechnerisch berücksichtigt.

Der steuerliche Gedanke dahinter ist einfach:
Eigenkapital ist nicht „kostenlos“, sondern hätte alternativ verzinst angelegt werden können. Deshalb werden Eigenkapitalkosten angesetzt, selbst wenn kein tatsächlicher Geldfluss stattfindet.

Angemessener Gewinnaufschlag

Zusätzlich verlangt die Rechtsprechung einen angemessenen Gewinnaufschlag.

Begründung:
Eine Kapitalgesellschaft soll durch die private Nutzung durch Gesellschafter nicht schlechter gestellt werden, als wenn sie die Immobilie fremdvermietet hätte.

Entscheidend für die steuerliche Beurteilung

Der steuerpflichtige Vorteil entsteht nicht erst durch tatsächliche Nutzung, sondern bereits dadurch, dass:

  • die spanische Ferienimmobilie jederzeit privat genutzt werden kann,

  • die Gesellschaft auf Einnahmen verzichtet,

  • laufende Kosten dennoch getragen werden.

Auch eine nur selten genutzte oder überwiegend leer stehende Finca kann daher eine relevante Steuerbelastung in Deutschland auslösen.

Achtung
In der Praxis wird die Steuerbelastung häufig deutlich unterschätzt.
Die Kostenmiete kann – je nach Finanzierung, Ausstattung und Eigenkapitaleinsatz – spürbar über einer gefühlten oder geschätzten Nutzungsmiete liegen.

Ohne vorherige Berechnung drohen:

  • unerwartete Steuernachzahlungen,

  • Diskussionen im Rahmen von Betriebsprüfungen,

  • und langfristig strukturelle Fehlentscheidungen.

Gerade bei Auslandsimmobilien sollte die steuerliche Wirkung vorab realistisch durchgerechnet werden.

Steuer in Deutschland: 25 % oder voller Steuersatz?

Besonders praxisrelevant ist die Frage, wie die verdeckte Gewinnausschüttung besteuert wird.

Fall 1: Keine Einnahmen in Spanien erklärt

Hat die spanische S.L. keine (auch keine fiktiven) Mieteinnahmen versteuert, gilt:

  • Die verdeckte Gewinnausschüttung unterliegt der vollen tariflichen Einkommensteuer

  • Die Abgeltungsteuer von 25 % greift nicht

Fall 2: Einnahmen in Spanien erklärt

Wurden in Spanien fiktive Mieteinnahmen versteuert, gilt:

  • Für diesen Teil greift die Abgeltungsteuer von 25 %

  • Nur der darüber hinausgehende Vorteil wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.

Was bedeutet das für Eigentümer spanischer Ferienimmobilien?

Das Urteil schafft Klarheit – aber auch Verantwortung:

  • Eine spanische Ferienimmobilie ist steuerlich kein rechtsfreier Raum

  • Die Steuer in Deutschland kann auch bei privater Nutzung anfallen

  • Steuerstrafrechtliche Risiken bestehen für steuerliche Laien regelmäßig nicht rückwirkend

  • Mit bestehender Beratung steigen die Anforderungen deutlich

Gerade bei Auslandsimmobilien entscheidet die richtige Struktur darüber, ob es bei einer kalkulierbaren Steuerbelastung bleibt oder teure Nachzahlungen drohen.

Fazit: Spanische Ferienimmobilie und Steuer in Deutschland

Der „Finca-Fall“ zeigt sehr deutlich:

Was aus Laiensicht harmlos wirkt, kann steuerlich erhebliche Folgen haben – auch ohne jede Strafbarkeit.

Wer eine spanische Ferienimmobilie besitzt oder über eine Gesellschaft nutzt, sollte die Struktur rechtzeitig prüfen lassen – insbesondere dann, wenn bereits steuerliche Beratung besteht oder geplant ist.

Wir unterstützen unsere Mandanten dabei, die Steuer in Deutschland bei spanischen Ferienimmobilien rechtssicher zu gestalten – national wie international.

Häufige Fragen zu Ferienimmobilien

Ja, die private Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann in Deutschland steuerpflichtig sein, wenn die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft gehalten wird. In diesem Fall liegt steuerlich ein Vorteil vor, weil die Gesellschaft die Immobilie unentgeltlich zur Verfügung stellt. Dieser Vorteil wird als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt und unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer in Deutschland.

Entscheidend ist dabei nicht, wie häufig die Immobilie tatsächlich genutzt wird, sondern ob sie jederzeit privat genutzt werden kann.

Nein. Für die steuerliche Beurteilung ist nicht die tatsächliche Nutzung entscheidend, sondern die Nutzungsmöglichkeit. Bereits die jederzeitige Verfügbarkeit der Immobilie für private Zwecke reicht aus, um einen steuerpflichtigen Vorteil anzunehmen.

Auch eine selten genutzte oder überwiegend leer stehende Ferienimmobilie kann daher steuerliche Folgen in Deutschland auslösen.

Der steuerpflichtige Vorteil wird nicht anhand einer geschätzten Marktmiete ermittelt. Maßgeblich ist die sogenannte Kostenmiete. Diese setzt sich aus den laufenden Kosten der Immobilie zusammen, etwa Abschreibungen, Finanzierungskosten, Versicherungen, Instandhaltung und Verwaltung.

Zusätzlich werden rechnerisch Eigenkapitalkosten sowie ein angemessener Gewinnaufschlag berücksichtigt. Die Berechnung kann daher deutlich höher ausfallen, als es auf den ersten Blick erwartet wird.

Nein. Das Finanzgericht Düsseldorf hat ausdrücklich entschieden, dass bei steuerlichen Laien weder Steuerhinterziehung noch eine leichtfertige Steuerverkürzung vorliegt. Die steuerliche Einordnung einer privaten Nutzung über eine ausländische Gesellschaft ist rechtlich sehr komplex und gehört nicht zum Allgemeinwissen.

Wichtig ist jedoch: Diese Einschätzung gilt insbesondere für Personen ohne steuerliche Vorkenntnisse oder laufende Beratung.

Die Beurteilung kann anders ausfallen, wenn bereits eine steuerliche Beratung bestand oder der Sachverhalt früher thematisiert wurde. Auch bei entsprechender beruflicher oder wirtschaftlicher Erfahrung kann davon ausgegangen werden, dass steuerliche Pflichten bekannt waren oder hätten erkannt werden müssen.

In solchen Fällen können längere Verjährungsfristen gelten und im Einzelfall auch steuerstrafrechtliche Risiken entstehen.

Das hängt davon ab, ob die Nutzung auf Ebene der spanischen Gesellschaft steuerlich erfasst wurde. Wurden in Spanien keine (auch keine fiktiven) Mieteinnahmen versteuert, unterliegt der Vorteil grundsätzlich dem vollen persönlichen Einkommensteuersatz.

Wurden hingegen fiktive Mieteinnahmen versteuert, kann für diesen Teil die Abgeltungsteuer von 25 % greifen. Nur der darüber hinausgehende Vorteil wird dann tariflich besteuert.