Das Thema Restnutzungsdauer bewegt Immobilieninvestoren auch in diesem Jahr. Nachdem der Bundestag im letzten Jahr die Änderung der EStDV doch nicht auf die Agenda genommen hat und das BMF-Schreiben im Dezember 2025 aufgehoben worden ist, haben Gutachter damit geworben, dass die beabsichtigten Verschärfungen oder sogar die Aufhebung der Regelung des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG endgültig gescheitert sind.
In diesem Artikel werfen wir einen Blick darauf, was davon zu halten ist, wie die Rechtslage heute aussieht und wieso der Kampf der Finanzverwaltung gegen die verkürzte Restnutzungsdauer und die Gutachten dazu sich nur auf andere Felder verlagert hat.
Ich habe dazu dem Handelsblatt auch ein Interview gegeben, das die Kurzform des Artikels darstellt.
Ein Blick zurück auf Restnutzungsdauern und Restnutzungsdauergutachten
Seit 2023 hat die Finanzverwaltung jedes Jahr versucht, die Verkürzung der Abschreibung für Immobilien zu erschweren oder sogar ganz unmöglich zu machen.
2023 hat der Bundestag beschlossen, dass die Regelung zur Restnutzungsdauer komplett aus dem EStG gestrichen wird. Dieses Gesetz ist im Bundesrat wegen verfassungsrechtlicher Bedenken gescheitert.
Im Jahr darauf hat dann der Bundesrat darauf gedrängt, in das Jahressteuergesetz 2024 Regelungen aufzunehmen, um die Nutzung verkürzter Restnutzungsdauern zu erschweren. Durch das Scheitern der Ampel-Koalition wurden die Beschlussvorlagen des Bundesrats dann aber nicht in die endgültige Fassung des Gesetzes aufgenommen.
2025 haben wir dann den Versuch gesehen, über eine Änderung der EStDV Regelungen über die Qualifikationen der Gutachter sowie Anforderungen an die Gutachten selbst ins Gesetz aufzunehmen.
Diese Regelungen haben dann auch nicht den Weg in das Gesetz gefunden.
Als Folge hat BMF dann im Dezember 2025 sein Schreiben zur Restnutzungsdauer aus dem Jahr 2022 ersatzlos aufgehoben.
Der letzte Schritt ist im Netz als Sieg über die Versuche der Finanzverwaltung gesehen worden, Restnutzungsdauergutachten zu erschweren.
Teilweise wurde sogar behauptet, dass die Aufhebung bedeuten würde, dass die Finanzämter jetzt jedes Gutachten akzeptieren müssten.
Was genau bedeutet das aber jetzt?
Die Mythen rund um die Restnutzungsdauern – Was steckt wirklich dahinter?
Aus meiner Praxis kann ich sagen, dass die Aufhebung des BMF-Schreibens bei weitem kein Sieg war. Gab es vorher klare Regelungen, die dafür sorgten, dass die Restnutzungsdauergutachten, die alle Kriterien erfüllten, anerkannt wurden, ist man jetzt dem Sachbearbeiter „ausgeliefert“.
Was diejenigen, die behaupten, dass jetzt alle Restnutzungsdauergutachten, egal von wem erstellt oder wie inhaltlich korrekt, anerkannt werden müssten, verkennen, ist die Tatsache, dass es eine ständige Rechtsprechung des BFH zu diesem Thema gibt.
Der BFH hat sich dazu zu den Kriterien klar positioniert:
- Der Gutachter selbst muss ausreichend qualifiziert sein.
- Das Gutachten muss sich substanziiert zur Substanz der tragenden Bestandteile äußern.
- Ein bloßes Abstellen auf die Punktwertmatrix der ImmoWertVO ist nicht ausreichend, weil das nur eine rein mechanisch-rechnerische Beurteilung ist.
Ich weiß, dass Gutachter den letzten Punkt immer wieder anders darstellen und darauf verweisen, dass sie vor Gericht immer gewonnen hätten, auch wenn sie nur die Punktwertmatrix angewandt hätten.
Ich habe mehrere Prozesse um die Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten geführt und die auch gewonnen. So weit stimmt die Story.
Was sie aber verschweigen: In keinem Fall hat sich der Gutachter, der im Prozess als Zeuge geladen war, hingestellt und gesagt „Ihr müsst das Gutachten rein auf Basis der Punktwertmatrix anerkennen“. Das wäre ihm um die Ohren gehauen worden.
In jedem Fall hat der Gutachter vor Gericht darlegen können, warum die Restnutzungsdauer laut Punktwertmatrix mit seinem gutachterlichen Urteil übereinstimmt.
Ich habe mich immer gefragt, warum man das nicht einfach von Anfang an auf einer Seite in das Gutachten reingeschrieben hat. Dann wäre es nämlich gar nicht erst zum Gerichtsverfahren gekommen. So hat das deren Kunden nur unnötig Geld, Zeit und Nerven gekostet.
Mein Rat ist daher:
Holen Sie sich ein Gutachten ein, das auf einer physischen Vor-Ort-Besichtigung beruht und bei dem der Gutachter auch im Gutachten dazu Stellung nimmt, warum die nach ImmoWertVO ermittelte Restnutzungsdauer seiner gutachterlichen Auffassung nach korrekt ist. Je kürzer die Restnutzungsdauer ist, umso wichtiger wird das.
Diese Gutachten mögen ein paar Hundert Euro teurer sein, aber das ist gut angelegtes Geld. Ansonsten finden Sie sich womöglich in einem langwierigen Einspruchs- und Gerichtsverfahren wieder.
Die neuen Schauplätze des Kampfs gegen kürzere Restnutzungsdauern
Auch wenn es den Anschein hat, dass die Finanzverwaltung den Kampf gegen kürzere Restnutzungsdauern aufgegeben hat, ist das Gegenteil richtig.
Die Abwehrkämpfe haben sich schlicht auf andere Gebiete verlagert und diese Entwicklungen sind nicht zu Ihrem Vorteil. Im Gegenteil: Der neue Trend, mit dem Finanzämter gegen Restnutzungsdauern vorgehen, verkehrt den Vorteil kürzerer Restnutzungsdauern in einen großen steuerlichen Nachteil.
Restnutzungsdauern und die Kaufpreisaufteilung – Vorsicht Steuerfalle
Ich sehe immer häufiger, dass Finanzämter die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung angreifen.
Begründung: Eine erheblich kürzere Restnutzungsdauer führe dazu, dass dem Gebäude ein geringerer Wert zuzuweisen sein.
Rein wirtschaftlich kann man diesem Argument kaum etwas entgegenhalten. Niemand bezahlt für ein Haus, dass nur noch 10 Jahre „zu leben hat“, den gleichen Preis wie für ein Haus mit 50 Jahre Restnutzungsdauer.
Diese Berechnungslogik hat auch bereits ihren Eingang in die Arbeitshilfe des BMF gefunden. Auf dem 2. Tabellenblatt, mit dem ein fiktives Gebäudealter errechnet werden kann, ist die Möglichkeit aufgenommen worden, die kürzere Restnutzungsdauer anzugeben. Das verschiebt natürlich die Wertverhältnisse zulasten des Gebäudes.
Ja, jetzt kommt wieder der Hinweis, dass der BFH mal entschieden hat, dass die im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung für das Finanzamt bindend sei. Nur: Dabei wird ein entscheidender Passus des Urteils unterschlagen. Der BFH sagt nämlich, dass das nur gilt, wenn die Aufteilung nicht wirtschaftlich unsinnig ist.
Zur Frage, wann etwas wirtschaftlich unsinnig ist, haben sich kürzlich zwei Finanzgerichte geäußert. Sowohl das Finanzgericht Düsseldorf als auch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg haben unabhängig voneinander geurteilt, dass dann eine wirtschaftlich unsinnige Verteilung vorliegt, wenn der dem Grund und Boden zugewiesene Anteil um mehr als 20% von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht.
Ist das der Fall, darf das Finanzamt laut den Urteilen, die mittlerweile rechtskräftig sind, dann die Aufteilung selbst vornehmen. Auf Deutsch: Die nehmen dann die Arbeitshilfe. Die Auswirkungen sind dramatisch.
Wir haben gerade 2 Fälle, in denen unsere Einsprüche abgelehnt worden sind. In beiden Fällen sind die Gebäudekosten massiv nach unten reduziert worden, in einem Fall von 900.000 EUR auf 400.000 EUR. Damit sind 500.000 EUR AfA einfach weg!
In einem Fall wollte der Mandant keine Klage, in dem anderen klagen wir beim Finanzgericht Münster gegen diese nachträgliche Anpassung.
Ich gehe davon aus, dass dieses Verfahren irgendwann vor dem BFH landen wird. Ich werde über die Entwicklung berichten.
Mein Rat hier:
10 Jahre Restnutzungsdauer mit 80% Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude sind unrealistisch. Es ist besser, eine längere Restnutzungsdauer hinzunehmen, dafür aber eine hohe AfA-Grundlage zu behalten, als viel weniger schneller abzuschreiben.
Natürlich kann man versuchen, mit Aufteilungsgutachten etwas zu machen. Aber wird ein seriöser Gutachter wirklich 10 Jahre Restnutzungsdauer bescheinigen und gleichzeitig 80% des Kaufpreises auf das Gebäude allokieren? Die Gutachter, mit denen ich zusammenarbeiten, tun das nicht. Warum: Weil es nicht glaubwürdig ist.
Mit einem nicht glaubwürdigen Gutachten beim Finanzamt oder im Zweifel beim Gericht vorstellig zu werden, ist keine gute Idee.
Der neue Herstellungskostenerlass
Im Januar 2026 hat das BMF einen neuen Erlass zu Anschaffungs- und Herstellungskosten herausgegeben.
Darin ist eine Regelung versteckt, die auf den ersten Blick harmlos aussieht, aber ein großes Problem für Immobilieninvestoren darstellen kann.
In der Rz. 29 wird nämlich festgelegt, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten dann Herstellungsaufwand für ein neues Gebäude sind, wenn ein sog. Vollverschleiß vorliegt.
Das Schreiben definiert den Vollverschleiß als Mängel an den Elementen, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind.
Gehen wir mal bei einem Gebäude, das eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren hat, 11 Jahre in die Zukunft. Es fallen umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen an.
Als Finanzamt würde ich jetzt einfach argumentieren, dass das Gebäude aufgrund der im Restnutzungsdauergutachten festgestellten Mängel wirtschaftlich verschlissen ist und die Kosten der Instandsetzung über 50 Jahre abschreiben.
Natürliche Reaktion des Immobilienbesitzers: Er holt ein Gutachten ein, das feststellt, dass die Restnutzungsdauer noch 25 Jahre beträgt und von einem Vollverschleiß nicht auszugehen ist.
In diesem Fall würde ich mich als Finanzamt für die Vorlage bedanken und feststellen, dass die bisherige AfA offensichtlich falsch war und mit dem neuen Gutachten eine neue Tatsache vorliegt. Diese neue Tatsache berechtigt, die Steuerbescheide der Vergangenheit zu ändern und die jetzt neu festgestellte Restnutzungsdauer als neue AfA-Dauer zu nehmen.
Werden das die Finanzämter machen? Ich weiß es nicht, aber die Grundlage hat dieses Schreiben gelegt.
Aufhebung des steuerfreien Verkaufs
Im politischen Raum ist die Frage, ob der steuerfreie Verkauf von vermieteten Immobilien weiterhin steuerfrei sein soll, schon lange angekommen.
Die SPD hat in den Koalitionsverhandlungen bereits gefordert, dass die Steuerfreiheit fällt. Die CDU hat das dann gegen Zugeständnisse bei anderen Punkten wieder herausverhandelt.
Die Grünen haben das zwischenzeitlich auch mal gefordert.
Wird das kommen? Meine Glaskugel ist leider gerade in Reparatur: Niemand weiß es.
Fakt bleibt aber, dass der staatliche Geldbedarf nicht abnehmen wird und das politische Klima eher gegen Vermieter ist.
Ich kenne alle Gegenargumente:
- Dann kauft keiner mehr Häuser, Wohnraum wird also noch knapper.
Der Kauf eines Hauses schafft keine einzige Wohnung, nur der Neubau würde das tun.
Außerdem ist Deutschland so ziemlich das einzige OECD-Land, das den Verkauf von Immobilien steuerfrei stellt und in anderen Ländern wird auch gebaut. - Das ist verfassungswidrig.
Warum sollte das verfassungswidrig sein? Die Steuerfreiheit des Verkaufs ist aus steuersystematischer Sicht ein Fremdkörper und die Steuerfreiheit eines eigengenutzten Hauses kann man auch auf anderem Wege rechtlich herbeiführen.Ich bin alt genug, um mich an die Abschaffung der Spekulationsfrist für Aktiengewinne zu erinnern. Da waren die gleichen Argumente im Raum. Fast 20 Jahre müssen wir weiter Gewinne aus Aktienverkäufen versteuern.
Meiner Meinung nach sollten sich alle Immobilieninvestoren gedanklich darauf einstellen, dass die Steuerfreiheit fallen wird. Nicht in dieser Legislaturperiode (egal wie lange die noch dauert), vielleicht auch nicht in der nächsten. Die Diskussionen werden aber nicht mehr weggehen und darauf zu bauen, dass CDU-Abgeordnete auch in Immobilien investiert haben, ist vielleicht auf Sand gebaut. Die gleiche Hoffnung hatten wir auch schon 2008, als die Steuerfreiheit von Aktiengewinnen fiel.
Fazit
Restnutzungsdauergutachten sind keineswegs vom Tisch – aber wer glaubt, dass mit der Aufhebung des BMF-Schreibens der Kampf der Finanzverwaltung gewonnen ist, täuscht sich gewaltig. Der Widerstand hat sich nur auf neue Felder verlagert, und diese sind nicht weniger gefährlich: Kaufpreisaufteilung, Vollverschleiß und die immer lauter werdende Debatte um die Steuerfreiheit von Immobilienverkäufen können die steuerlichen Vorteile einer verkürzten Restnutzungsdauer schnell ins Gegenteil verkehren.
Meine drei Kernbotschaften:
Erstens: Qualität schlägt Preis. Ein günstiges Gutachten, das nur die Punktwertmatrix abarbeitet, kann am Ende sehr teuer werden. Holen Sie sich ein substanziiertes Gutachten von einem qualifizierten Gutachter, das auf einer Vor-Ort-Besichtigung basiert und die ermittelte Restnutzungsdauer inhaltlich begründet.
Zweitens: Kurze Restnutzungsdauer und hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis schließen sich wirtschaftlich aus. Wer beides gleichzeitig anstrebt, riskiert, dass das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung eigenhändig korrigiert – und dann ist nicht nur der Vorteil der schnelleren Abschreibung weg, sondern möglicherweise auch ein erheblicher Teil der AfA-Grundlage.
Drittens: Niemand sollte heute Investitionsentscheidungen treffen, die darauf basieren, dass die aktuelle Rechtslage auf ewig so bleibt. Die politische Diskussion um die Steuerfreiheit von Immobilienveräußerungen wird nicht mehr verstummen – genauso wenig wie die Debatte um Aktiengewinne vor 2009 irgendwann einfach aufgehört hat. Wir wissen, wie das ausgegangen ist.
Das Ziel einer sinnvollen Steueroptimierung bei Immobilieninvestitionen war immer und bleibt: Vorteile nutzen, die auf solider rechtlicher und gutachterlicher Grundlage stehen und auch einer intensiven Prüfung durch das Finanzamt standhalten. Alles andere kostet am Ende mehr Geld, Zeit und Nerven, als der ursprüngliche Steuervorteil je wert war.
FAQ
Ist die Aufhebung des BMF-Schreibens zur Restnutzungsdauer ein Sieg für Immobilieninvestoren?
Nur auf den ersten Blick. Zwar sind die geplanten Verschärfungen der letzten Jahre gescheitert, doch die Aufhebung des BMF-Schreibens schafft keine Rechtssicherheit – im Gegenteil. Wo vorher klare Kriterien galten, entscheidet nun der einzelne Sachbearbeiter. Gleichzeitig verlagert die Finanzverwaltung ihren Widerstand auf neue Felder: vor allem die Kaufpreisaufteilung und den neuen Herstellungskostenerlass.
Worauf muss ich bei einem Restnutzungsdauergutachten achten?
Das Gutachten sollte auf einer physischen Vor-Ort-Besichtigung beruhen. Der Gutachter muss ausreichend qualifiziert sein und im Gutachten selbst begründen, warum die nach ImmoWertVO ermittelte Restnutzungsdauer seiner fachlichen Einschätzung nach korrekt ist. Ein bloßes Abstellen auf die Punktwertmatrix reicht nach ständiger BFH-Rechtsprechung nicht aus – und führt im Zweifel zu einem unnötigen Einspruchs- oder Gerichtsverfahren.
Was hat die Restnutzungsdauer mit der Kaufpreisaufteilung zu tun?
Mehr als viele denken. Eine sehr kurze Restnutzungsdauer bedeutet wirtschaftlich einen niedrigeren Gebäudewert. Finanzgerichte in Düsseldorf und Berlin-Brandenburg haben bereits entschieden, dass das Finanzamt die vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung korrigieren darf, wenn der Grundstücksanteil um mehr als 20 % von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht. Die Folge: Ein hoher Gebäudeanteil kombiniert mit einer sehr kurzen Restnutzungsdauer kann dazu führen, dass die AfA-Grundlage massiv nach unten korrigiert wird.
Was bedeutet der neue BMF-Erlass zu Herstellungskosten für meine Immobilie?
Der Erlass vom Januar 2026 enthält eine Regelung zum sogenannten Vollverschleiß: Liegt dieser vor, werden Instandsetzungsmaßnahmen nicht als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, sondern als Herstellungskosten eines neuen Gebäudes behandelt – mit einer Abschreibung über 50 Jahre. Wer ein Restnutzungsdauergutachten mit sehr kurzer Laufzeit besitzt, liefert dem Finanzamt damit möglicherweise ungewollt das Argument für genau diese Einordnung.
Wird der steuerfreie Verkauf von Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer abgeschafft?
Das ist derzeit offen. Die SPD hat die Abschaffung in den Koalitionsverhandlungen gefordert, die CDU hat sie vorerst verhindert. Die politische Diskussion wird aber nicht verstummen. Wer Immobilien langfristig als Kapitalanlage hält, sollte diese Möglichkeit in seiner Planung zumindest im Blick behalten – und nicht darauf bauen, dass die heutige Regelung auf Dauer bestehen bleibt.
