Restnutzungsdauer und Restnutzungsdauergutachten: Das müssen Sie 2026 wissen
Das Thema Restnutzungsdauer bewegt Immobilieninvestoren auch in diesem Jahr. Nachdem der Bundestag im letzten Jahr die Änderung der EStDV doch nicht auf die Agenda genommen hat und das BMF-Schreiben im Dezember 2025 aufgehoben worden ist, haben Gutachter damit geworben, dass die beabsichtigten Verschärfungen oder sogar die Aufhebung der Regelung des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG endgültig gescheitert sind.
Meine Einschätzung ist eine andere. Ich führe seit Jahren Verfahren um die Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten, habe den Bewerterlehrgang D1 der DEKRA absolviert und in den letzten zwei Jahren mehr Gutachten gelesen, als mir lieb ist. Deshalb hat mich das Handelsblatt gefragt, welche Fälle bei der hohen Abschreibung heikel sind.
Dieser Artikel ist die ausführliche Fassung: was von der Entwarnung zu halten ist, wie die Rechtslage heute aussieht und warum der Kampf der Finanzverwaltung gegen die verkürzte Restnutzungsdauer sich nur auf andere Felder verlagert hat.
Worum es geht: der Kehrwert entscheidet
Für vermietete Gebäude gibt § 7 Abs. 4 S. 1 EStG feste Abschreibungssätze vor, in aller Regel zwei Prozent über fünfzig Jahre. Nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG darf stattdessen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird.
Der AfA-Satz ist der Kehrwert dieser Restnutzungsdauer. Fünfundzwanzig Jahre bedeuten vier Prozent, zwanzig Jahre fünf Prozent. Bei einem Gebäudewert von 500.000 EUR sind das 25.000 EUR statt 10.000 EUR jährlicher Abschreibung – der Hebel ist erheblich, und genau deshalb ist das Thema so umkämpft.
Nicht zu verwechseln ist dieser Weg mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Die gibt es mit fünf Prozent nur für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029. Für Bestandsimmobilien kommt sie nicht in Betracht, und für dasselbe Objekt schließen sich beide Wege aus.
Ein Blick zurück auf die letzten Jahre
Seit 2023 hat die Finanzverwaltung jedes Jahr versucht, die Verkürzung der Abschreibung für Immobilien zu erschweren oder sogar ganz unmöglich zu machen.
2023 hat der Bundestag beschlossen, dass die Regelung zur Restnutzungsdauer komplett aus dem EStG gestrichen wird. Dieses Gesetz ist im Bundesrat wegen verfassungsrechtlicher Bedenken gescheitert.
Im Jahr darauf hat dann der Bundesrat darauf gedrängt, in das Jahressteuergesetz 2024 Regelungen aufzunehmen, um die Nutzung verkürzter Restnutzungsdauern zu erschweren. Geplant war zweierlei: Eine verkürzte Restnutzungsdauer sollte nur noch berücksichtigt werden, wenn sie weniger als zwanzig Prozent der gesetzlichen Sätze betragen hätte, und die Anforderungen an die Gutachten sollten gesetzlich festgelegt werden. Durch das Scheitern der Ampel-Koalition wurden die Beschlussvorlagen des Bundesrats nicht in die endgültige Fassung des Gesetzes aufgenommen.
2025 haben wir dann den Versuch gesehen, über eine Änderung der EStDV Regelungen über die Qualifikationen der Gutachter sowie Anforderungen an die Gutachten selbst ins Gesetz aufzunehmen. Auch diese Regelungen haben nicht den Weg in das Gesetz gefunden.
Als Folge hat das BMF dann im Dezember 2025 sein Schreiben vom 22.02.2023 zur Restnutzungsdauer ersatzlos aufgehoben (BMF vom 01.12.2025, BStBl I 2025, 2038).
Der letzte Schritt ist im Netz als Sieg über die Versuche der Finanzverwaltung gesehen worden, Restnutzungsdauergutachten zu erschweren. Teilweise wurde sogar behauptet, dass die Aufhebung bedeuten würde, dass die Finanzämter jetzt jedes Gutachten akzeptieren müssten.
Was genau bedeutet das aber jetzt?
Die Mythen rund um die Restnutzungsdauer
Aus meiner Praxis kann ich sagen, dass die Aufhebung des BMF-Schreibens bei weitem kein Sieg war. Gab es vorher klare Regelungen, die dafür sorgten, dass die Restnutzungsdauergutachten, die alle Kriterien erfüllten, anerkannt wurden, ist man jetzt dem Sachbearbeiter „ausgeliefert”.
Was diejenigen, die behaupten, dass jetzt alle Restnutzungsdauergutachten anerkannt werden müssten, egal von wem erstellt oder wie inhaltlich korrekt, verkennen, ist die Tatsache, dass es eine ständige Rechtsprechung des BFH zu diesem Thema gibt. Und die ist mit der Aufhebung eines Verwaltungsschreibens nicht verschwunden.
Der BFH hat sich zu den Kriterien klar positioniert:
- Der Gutachter selbst muss ausreichend qualifiziert sein.
- Das Gutachten muss sich substanziiert zur Substanz der tragenden Bestandteile äußern.
- Ein bloßes Abstellen auf die Punktwertmatrix der ImmoWertV ist nicht ausreichend, weil das nur eine rein mechanisch-rechnerische Beurteilung ist.
Der dritte Punkt wird gerne bestritten, deshalb hier die Fundstelle: Im Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) hat der BFH im Tenor eindeutig klargestellt, dass eine bloße Berechnung nach ImmoWertV als Nachweis nicht ausreicht.
Noch deutlicher wird der Berichterstatter Dr. Nils Trossen in seiner Anmerkung zum Urteil. Sie steht hinter einer Paywall, weil sie nicht Teil des Urteils ist, aber die entscheidende Passage lautet: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV 2021 stelle keine taugliche Darlegungsmethode dar; in der Praxis sei für die abweichende Nutzungsdauer nach wie vor ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich, das sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts äußert.
Dem BFH ging es darum, den Gutachtern Beinfreiheit in der Wahl ihrer Methoden zu lassen. Nicht darum, die Anforderungen an die Gutachten zu senken.
Das FG-Münster-Urteil: gelesen und dann anders verstanden
Ich weiß, dass Gutachter das anders darstellen und darauf verweisen, dass sie vor Gericht immer gewonnen hätten, auch wenn sie nur die Punktwertmatrix angewandt hätten.
Ich habe mehrere Prozesse um die Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten geführt und die auch gewonnen. So weit stimmt die Story.
Was sie aber verschweigen: In keinem Fall hat sich der Gutachter, der im Prozess als Zeuge geladen war, hingestellt und gesagt „Ihr müsst das Gutachten rein auf Basis der Punktwertmatrix anerkennen”. Das wäre ihm um die Ohren gehauen worden. In jedem Fall hat der Gutachter vor Gericht darlegen können, warum die Restnutzungsdauer laut Punktwertmatrix mit seinem gutachterlichen Urteil übereinstimmt.
Ich habe mich immer gefragt, warum man das nicht einfach von Anfang an auf einer Seite in das Gutachten reingeschrieben hat. Dann wäre es gar nicht erst zum Gerichtsverfahren gekommen. So hat das deren Kunden nur unnötig Geld, Zeit und Nerven gekostet.
Dasselbe Muster zeigt sich bei einem Urteil des FG Münster aus Juni 2025. In den Newslettern wurde es als „Ohrfeige” für das BMF gefeiert, mit der Schlussfolgerung, reine Internetgutachten auf Basis der ImmoWertV seien problemlos möglich.
Auf den ersten Blick spricht der Sachverhalt dafür. Der Gutachter war nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, er hat die Punktwertmatrix der ImmoWertV herangezogen, und eine Vor-Ort-Besichtigung hatte ursprünglich nicht stattgefunden.
Wer das Urteil liest, sieht ein anderes Bild:
- Die Zertifizierungsagentur war nicht ausreichend formal qualifiziert, die Zertifizierung auszustellen. Das war dem Gutachter selbst nicht bekannt und musste ihm auch nicht bekannt sein.
- Unabhängig von dieser Zertifizierung war der Gutachter ausreichend qualifiziert. Er hält mehrere Zertifizierungen: IHK-geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung, TÜV-geprüfter Sachverständiger für Bauschäden und Baufehler, TÜV-geprüfter Sachkundiger für Schimmelschäden in Innenräumen, dazu Mitgliedschaften im Deutschen Gutachter- und Sachverständigenverband sowie im Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter. Eine Verweigerung der Anerkennung aufgrund rein formaler Kriterien erschien dem Gericht zu Recht als falsch.
- Der Gutachter hat sowohl im Gutachten als auch in der Verhandlung begründet, warum die Anwendung der ImmoWertV hier zu einem sachgerechten Ergebnis führt. Er hat sich nicht hingestellt und geschmollt, die ImmoWertV reiche schon.
- Das Gericht hat festgestellt, dass es eine Besichtigung für notwendig hält. Ein Gutachten sei nur dann ordnungsgemäß, wenn die tatsächlichen Begutachtungsgrundlagen vom Sachverständigen hinreichend erhoben und dokumentiert worden sind. Im Urteilsfall wollte das Finanzamt die nachträglich erfolgte Besichtigung nicht anerkennen – das sah das Gericht anders.
Es bleibt also auch nach diesem Urteil bei der Empfehlung, die inhaltlichen Vorgaben des aufgehobenen BMF-Schreibens zu beachten. Der Gutachter braucht bei hinreichend anderer Qualifikation nicht zwingend eine Zertifizierung. Die meisten Gutachter, die in Betracht kommen sollten, dürften aber über sie verfügen, schon allein aus Marketinggründen.
Warum die ImmoWertV allein nicht reicht
Dem wird regelmäßig entgegengehalten, das Finanzamt nutze doch bei der Grundsteuer und bei der Kaufpreisaufteilung selbst die ImmoWertV und die Punktwertmatrix. Dann müsse das auch für den Steuerpflichtigen gelten.
Das lässt außer Acht, dass Bewertung und Restnutzungsdauer zwei völlig verschiedene Dinge sind.
Bei der Bewertung geht es um eine modellhafte Annahme, für die eine konsistente Grundlage benötigt wird. Wäre das nicht so, könnte jeder Gutachter die Bewertung nach Gutdünken anpassen. Es geht um ein Massenverfahren, das eine einheitliche Grundlage braucht, und die bietet die ImmoWertV.
Die Frage der Restnutzungsdauer ist eine völlig andere. Hier soll für eine konkrete Immobilie der Nachweis geführt werden, dass die gesetzlich fingierte Nutzungsdauer nicht angemessen ist. Es geht um ein Einzelverfahren, bezogen auf ein bestimmtes Objekt.
Ein Modell, das für Massenverfahren gebaut ist, kann diesen Einzelnachweis nicht ersetzen.
Was heutige Gutachten tatsächlich leisten
Ich habe in den letzten zwei Jahren viele Gutachten gesehen. Die allermeisten machen Folgendes: Sie ermitteln die Restnutzungsdauer anhand des Modells der ImmoWertV, hängen Fotos an und schreiben in die Zusammenfassung etwas in der Art, nach sachverständiger Meinung entspreche die durch das Modell ermittelte Nutzungsdauer den tatsächlichen Gegebenheiten.
Auf die vom BFH geforderten individuellen Gegebenheiten wird in den meisten Gutachten überhaupt nicht eingegangen.
In der letzten Ablehnung, die ich gesehen habe, hat das Finanzamt geschrieben, dass auf 32 Seiten nur auf 6 Seiten überhaupt die konkrete Immobilie genannt wird. Der Rest seien allgemeine Ausführungen zu Bewertungsmethoden ohne jeden Bezug zum Objekt. Es fehlten über die schematische Ermittlung nach der ImmoWertV hinaus jegliche Aussagen dazu, warum das Objekt wirtschaftlich bereits nach 25 Jahren verbraucht sein soll.
Prüfen Sie Ihr eigenes Gutachten. In den meisten Fällen werden Sie feststellen, dass es genauso aussieht.
Wenn man sich die Anforderungen des BFH ansieht, wird kein Finanzgericht dieser Republik solche Gutachten anerkennen. Da es sich um eine Tatsachenfrage handelt und nicht um eine Rechtsfrage, wird wahrscheinlich nicht einmal die Revision zugelassen. Und selbst wenn, wird der BFH kaum feststellen, dass reine Internetgutachten ausreichen. Es fehlt die geforderte Würdigung der individuellen Gegebenheiten.
Die Finanzämter, zumindest in Nordrhein-Westfalen, weisen schon heute alle Gutachten zurück, die aus ihrer Sicht die individuellen Gegebenheiten nicht angemessen berücksichtigen.
Warum Gutachter das anders sehen
Die Gutachter verdienen ihr Geld mit der Erstellung dieser Gutachten. Das sei ihnen gegönnt, schließlich sind sie hochqualifizierte Experten.
Kann ein so qualifizierter Experte aber ein individuelles Gutachten inklusive Vor-Ort-Besichtigung für 599 EUR brutto anbieten?
Ich habe selbst den Bewerterlehrgang D1 der DEKRA absolviert und etwas Erfahrung in der Bewertung von Immobilien. Deshalb halte ich das für unmöglich. Fahrt zum Objekt, Durchgang, Inspektion der Bausubstanz, Erstellen des Gutachtens – lassen wir es zehn Stunden sein. Der Gutachter arbeitet dann für einen Stundenlohn von 59 EUR. Brutto. Die Gutachter, die ich im Netzwerk habe, stehen dafür nicht einmal auf.
Das geht nur, wenn die Erstellung weitgehend automatisiert ist und keine großen Anpassungen wegen individueller Gegebenheiten anfallen. Mit den richtigen Programmen ist das kein Problem: Die wesentlichen Parameter werden eingegeben oder kommen aus dem Programm, das Programm rechnet auf Basis der Punktwertmatrix die Nutzungsdauer aus, und nach etwa drei Stunden steht das Gutachten. Dann liegt der Stundenlohn bei 200 EUR brutto – dafür findet man Leute, die nicht nur aufstehen, sondern sogar arbeiten.
Was fehlt, ist die Würdigung der individuellen Verhältnisse. Die ist eben nicht skalierbar.
Wendet die Finanzverwaltung ihre Maßstäbe konsequent an, wird der heutigen Praxis vieler Gutachter die Grundlage entzogen. Die Gutachten werden aufwendiger und damit teurer. Das ist kein Problem: Sie ermöglichen eine beschleunigte Absetzbarkeit der Anschaffungskosten, und die Kosten des Gutachtens sind ihrerseits steuerlich abziehbar.
Mein Rat ist daher:
Holen Sie sich ein Gutachten, das auf einer physischen Vor-Ort-Besichtigung beruht und in dem der Gutachter dazu Stellung nimmt, warum die nach ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer seiner gutachterlichen Auffassung nach korrekt ist. Je kürzer die Restnutzungsdauer, umso wichtiger wird das.
Diese Gutachten mögen ein paar Hundert Euro teurer sein. Das ist gut angelegtes Geld, denn andernfalls finden Sie sich womöglich in einem langwierigen Einspruchs- und Gerichtsverfahren wieder – mit einer Kostenrechnung, die weiter unten steht.
Die neuen Schauplätze
Auch wenn es den Anschein hat, dass die Finanzverwaltung den Kampf gegen kürzere Restnutzungsdauern aufgegeben hat, ist das Gegenteil richtig. Die Abwehrkämpfe haben sich schlicht auf andere Gebiete verlagert, und diese Entwicklungen sind nicht zu Ihrem Vorteil. Im Gegenteil: Der neue Trend verkehrt den Vorteil kürzerer Restnutzungsdauern in einen erheblichen steuerlichen Nachteil.
Kaufpreisaufteilung: Restnutzungsdauer und Gebäudewert zusammen prüfen
Die tatsächliche Restnutzungsdauer und der Gebäudeanteil am Kaufpreis betreffen unterschiedliche Fragen. Die Nutzungsdauer bestimmt den Abschreibungszeitraum. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Teil der Anschaffungskosten überhaupt auf das Gebäude entfällt. Bewertungsannahmen zu Alter und Zustand können beide Fragen berühren, müssen aber zum jeweiligen Bewertungsstichtag und Verfahren passen.
Eine kurze Restnutzungsdauer macht eine vertragliche Aufteilung nicht automatisch unwirksam. Nach dem BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, ist zu prüfen, ob sie die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich haltbar abbildet. Eine Abweichung vom Bodenrichtwert ist ein Indiz und ersetzt diese Gesamtwürdigung nicht.
Auch die im Urteil des FG Düsseldorf vom 12.03.2024 behandelten 20 Prozent sind keine pauschale Freigrenze. Den konkreten Vergleich der Werte erläutert unsere Besprechung des FG-Urteils. Eine allgemein zulässige Verschiebung des Bodenanteils lässt sich daraus nicht ableiten.
Für die Aufteilung werden zunächst die Werte von Boden und Gebäude ermittelt und die Anschaffungskosten nach diesem Verhältnis verteilt. Die Restwertmethode – Kaufpreis abzüglich Bodenwert ergibt Gebäudewert – ist dafür nicht zulässig. Im Leitfaden zur Kaufpreisaufteilung finden Sie den Rechenweg und die aktuelle BMF-Arbeitshilfe.
Was bringt eine kürzere Restnutzungsdauer wirklich?
Der Rechner zeigt beide Seiten: den jährlichen Vorteil und das Risiko, wenn das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung kürzt.
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Der Vorteil
Das Risiko
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Vereinfachtes Modell zur Orientierung, keine steuerliche Beratung. Der kombinierte Grenzsteuersatz wird näherungsweise ermittelt; der Sonderausgabenabzug der Kirchensteuer ist berücksichtigt. Der Solidaritätszuschlag fällt seit 2021 erst oberhalb einer Freigrenze an – prüfen Sie im Steuerbescheid, ob er bei Ihnen erhoben wird. Nicht berücksichtigt sind Änderungen des Steuersatzes über die Laufzeit, Zinseffekte durch die frühere Liquidität sowie die Kosten des Gutachtens. Die tatsächliche Kürzung des Gebäudeanteils hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht vorhersagen.
Mein Rat: beide Gutachten aufeinander abstimmen
Zehn Jahre Restnutzungsdauer und ein Gebäudeanteil von achtzig Prozent sind für sich allein weder ein Beweis für eine falsche Bewertung noch für deren Richtigkeit. Entscheidend sind die konkreten Boden- und Gebäudewerte und die Tatsachen, auf die sich die Nutzungsdauerprognose stützt.
Lassen Sie widersprüchliche Annahmen zu Zustand, Modernisierung und Bewertungsstichtag vor Abgabe erklären. Eine gewünschte Steuerwirkung kann eine tragfähige Bewertung nicht ersetzen. Ob eine kürzere Nutzungsdauer insgesamt vorteilhaft ist, lässt sich erst zusammen mit der AfA-Bemessungsgrundlage beurteilen.
Der neue Herstellungskostenerlass
Im Januar 2026 hat das BMF einen neuen Erlass zu Anschaffungs- und Herstellungskosten herausgegeben. Darin ist eine Regelung versteckt, die auf den ersten Blick harmlos aussieht, für Immobilieninvestoren aber ein großes Problem darstellen kann.
In Rz. 29 wird festgelegt, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten dann Herstellungsaufwand für ein neues Gebäude sind, wenn ein sogenannter Vollverschleiß vorliegt. Das Schreiben definiert den Vollverschleiß als Mängel an den Elementen, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind.
Gehen wir bei einem Gebäude mit zehn Jahren Restnutzungsdauer elf Jahre in die Zukunft. Es fallen umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen an.
Als Finanzamt würde ich jetzt argumentieren, dass das Gebäude aufgrund der im Restnutzungsdauergutachten festgestellten Mängel wirtschaftlich verschlissen ist, und die Kosten der Instandsetzung über fünfzig Jahre abschreiben.
Die natürliche Reaktion des Eigentümers: Er holt ein Gutachten ein, das feststellt, dass die Restnutzungsdauer noch fünfundzwanzig Jahre beträgt und von einem Vollverschleiß nicht auszugehen ist.
Ein späteres Gutachten kann Anlass geben, die bisherige Beurteilung zu überprüfen. Es ändert ältere Steuerbescheide aber nicht automatisch. Dafür müssen die Voraussetzungen einer Änderungsvorschrift vorliegen, etwa tatsächlich nachträglich bekannt gewordene Tatsachen oder Beweismittel nach § 173 AO. Auch die Festsetzungsfrist und die Frage, auf welchen Zeitpunkt sich die neuen Feststellungen beziehen, sind zu prüfen. Eine längere Prognose zu einem späteren Stichtag beweist für sich allein keinen Fehler im ursprünglichen Gutachten.
Deshalb sollten Modernisierungsmaßnahmen und spätere Zustandsänderungen dokumentiert werden. Die verfahrensrechtliche Grundlage einer Bescheidänderung ergibt sich aus der Abgabenordnung; ein BMF-Schreiben schafft keine eigenständige Änderungsbefugnis.
Die Debatte um den steuerfreien Verkauf
Im politischen Raum ist die Frage, ob der Verkauf vermieteter Immobilien nach zehn Jahren weiterhin steuerfrei sein soll, längst angekommen.
Die SPD hat in den Koalitionsverhandlungen bereits gefordert, dass die Steuerfreiheit fällt. Die CDU hat das gegen Zugeständnisse bei anderen Punkten wieder herausverhandelt. Die Grünen haben es zwischenzeitlich ebenfalls gefordert.
Wird das kommen? Meine Glaskugel ist leider gerade in Reparatur: Niemand weiß es. Fakt bleibt, dass der staatliche Geldbedarf nicht abnehmen wird und das politische Klima eher gegen Vermieter steht.
Ich kenne alle Gegenargumente:
„Dann kauft keiner mehr Häuser, Wohnraum wird noch knapper.” Der Kauf eines Hauses schafft keine einzige Wohnung, das tut nur der Neubau. Außerdem ist Deutschland so ziemlich das einzige OECD-Land, das den Verkauf von Immobilien steuerfrei stellt, und in anderen Ländern wird auch gebaut.
„Das ist verfassungswidrig.” Warum sollte es das sein? Die Steuerfreiheit des Verkaufs ist aus steuersystematischer Sicht ein Fremdkörper, und die Steuerfreiheit eines eigengenutzten Hauses lässt sich auch auf anderem Weg rechtlich herbeiführen.
Ich bin alt genug, um mich an die Abschaffung der Spekulationsfrist für Aktiengewinne zu erinnern. Da waren die gleichen Argumente im Raum. Fast zwanzig Jahre müssen wir jetzt Gewinne aus Aktienverkäufen versteuern.
Meiner Meinung nach sollten sich alle Immobilieninvestoren gedanklich darauf einstellen, dass die Steuerfreiheit fallen wird. Nicht in dieser Legislaturperiode, vielleicht auch nicht in der nächsten. Die Diskussionen werden aber nicht mehr weggehen, und darauf zu bauen, dass CDU-Abgeordnete auch in Immobilien investiert haben, ist vielleicht auf Sand gebaut. Die gleiche Hoffnung hatten wir 2008, als die Steuerfreiheit von Aktiengewinnen fiel.
Wenn das Finanzamt ablehnt: der Weg und was er kostet
Wird ein Gutachten bei der Steuerfestsetzung nicht anerkannt, ist regelmäßig zunächst der Einspruch gegen den Steuerbescheid zu prüfen. Eine Sprungklage überspringt dieses Vorverfahren nur unter den Voraussetzungen des § 45 FGO: Dafür muss die zuständige Behörde dem Gericht innerhalb eines Monats nach Zustellung der Klageschrift zustimmen. Die eigene Erklärung im Einspruch genügt dafür nicht. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von Streitfrage, Sachverhalt und Verfahrensstand ab.
Das Finanzgericht prüft den Einzelfall anhand des geltenden Rechts und würdigt die Beweise. Die BFH-Rechtsprechung ist dafür maßgebliche Orientierung; aus der Anwendung einer Bewertungsmethode allein folgt noch kein sicherer Prozesserfolg.
Rechnen wir durch, was ein Verfahren kostet. Ich gehe von einem Streitwert von 12.000 EUR aus, was bei einer Halbierung der AfA-Dauer realistisch ist.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kosten erste Instanz, Abrechnung nach Stunden | 3.000 – 4.000 EUR |
| davon bei Obsiegen erstattet (nach RVG) | rund 2.000 EUR |
| Kosten Revision beim BFH, nochmals etwa dieselbe Größenordnung | 3.000 – 4.000 EUR |
| Zinsen bei Aussetzung der Vollziehung, 6 % auf 20.000 EUR über vier Jahre | 4.800 EUR |
| Belastung im ungünstigsten Fall | rund 12.800 EUR |
Zum letzten Punkt: Die Absenkung auf 1,8 Prozent, die das Bundesverfassungsgericht erzwungen hat, gilt nur für Nachzahlungszinsen nach § 233a AO. Zinsen für Stundung und Aussetzung der Vollziehung liegen weiterhin bei sechs Prozent im Jahr.
Dazu kommt die Zeit. Ein Verfahren vor dem Finanzgericht dauert bei der derzeitigen Belastung mindestens zwei, eher drei Jahre. Verliert das Finanzamt, zieht es vor den BFH – und selbst wenn die Revision nicht zugelassen wird, sehe ich gute Argumente für eine erfolgreiche Nichtzulassungsbeschwerde. Dann noch einmal zwei bis drei Jahre.
Die klügere Alternative: Rechnen Sie durch, was ein neues, den Anforderungen genügendes Gutachten kostet. Liegt der Betrag unter diesen 12.800 EUR, ist es erheblich klüger, dieses Geld auszugeben, als in einen Rechtsstreit mit unsicheren Erfolgsaussichten zu gehen. In den allermeisten Fällen liegt es deutlich darunter.
Fazit
Restnutzungsdauergutachten sind keineswegs vom Tisch. Wer aber glaubt, mit der Aufhebung des BMF-Schreibens sei der Kampf gewonnen, täuscht sich gewaltig. Der Widerstand hat sich nur auf neue Felder verlagert, und die sind nicht weniger gefährlich: Kaufpreisaufteilung, Vollverschleiß und die Debatte um die Steuerfreiheit von Immobilienverkäufen können die Vorteile einer verkürzten Restnutzungsdauer schnell ins Gegenteil verkehren.
Meine drei Kernbotschaften:
Erstens: Qualität schlägt Preis. Ein günstiges Gutachten, das nur die Punktwertmatrix abarbeitet, kann am Ende sehr teuer werden. Holen Sie sich ein substanziiertes Gutachten von einem qualifizierten Gutachter, das auf einer Vor-Ort-Besichtigung beruht und die ermittelte Restnutzungsdauer inhaltlich begründet.
Zweitens: Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung müssen auf nachvollziehbaren, miteinander vereinbaren Annahmen beruhen. Ein hoher Gebäudeanteil und eine kurze Restnutzungsdauer sind nicht abstrakt ausgeschlossen. Bleibt die Aufteilung nach Prüfung der konkreten Wertverhältnisse wirtschaftlich unhaltbar, kann allerdings auch die AfA-Grundlage betroffen sein.
Drittens: Niemand sollte heute Investitionsentscheidungen treffen, die darauf bauen, dass die aktuelle Rechtslage auf ewig bleibt. Die politische Diskussion um die Steuerfreiheit von Immobilienveräußerungen wird nicht mehr verstummen – genauso wenig wie die Debatte um Aktiengewinne vor 2009 einfach aufgehört hat. Wir wissen, wie das ausgegangen ist.
Das Ziel einer sinnvollen Steueroptimierung bei Immobilien war immer und bleibt: Vorteile nutzen, die auf solider rechtlicher und gutachterlicher Grundlage stehen und auch einer intensiven Prüfung durch das Finanzamt standhalten. Alles andere kostet am Ende mehr Geld, Zeit und Nerven, als der ursprüngliche Steuervorteil je wert war.
Mehr zu unserer Steuerberatung für Immobilieninvestoren
Häufige Fragen
Ist mein Gutachten nach der Aufhebung des BMF-Schreibens automatisch anerkannt?
Nein. Das BMF-Schreiben band nur die Finanzämter, nicht die Gerichte und nicht Sie. Mit seiner Aufhebung sind die Anforderungen der BFH-Rechtsprechung unverändert geblieben, insbesondere die Aussage aus dem Urteil IX R 14/23, dass eine bloße Berechnung nach ImmoWertV nicht ausreicht. Praktisch hat sich die Lage sogar verschlechtert, weil nun der einzelne Sachbearbeiter entscheidet, statt eines klaren Kriterienkatalogs.
Woran erkenne ich, ob mein Gutachten den Anforderungen genügt?
Zählen Sie die Seiten, auf denen tatsächlich Ihr Objekt beschrieben wird. Besteht das Gutachten überwiegend aus allgemeinen Ausführungen zur Bewertungsmethodik und wird die Restnutzungsdauer im Ergebnis nur aus der Punktwertmatrix abgeleitet, wird es kritisch. Erforderlich ist eine Begründung, warum gerade dieses Gebäude nach der ermittelten Zeit wirtschaftlich verbraucht sein soll, und in aller Regel eine Vor-Ort-Besichtigung.
Was kostet ein belastbares Gutachten?
Deutlich mehr als die Angebote um 599 EUR, die im Netz kursieren. Rechnen Sie mit Fahrt, Besichtigung, Aufnahme der Bausubstanz und Erstellung – das sind realistisch mehrere Tausend Euro. Die Kosten sind ihrerseits steuerlich abziehbar und liegen weit unter dem, was ein verlorenes Finanzgerichtsverfahren kostet.
Lohnt sich eine möglichst kurze Restnutzungsdauer?
Nicht automatisch. Maßgeblich ist die nachweisbare tatsächliche Nutzungsdauer; sie ist kein frei wählbarer Steuervorteil. Ob und wie dieselben Zustandsmerkmale den Gebäudeanteil beeinflussen, ist gesondert zu prüfen. Eine geringere AfA-Grundlage kann den Vorteil des kürzeren Abschreibungszeitraums mindern. Eine Einordnung von späteren Baumaßnahmen folgt wiederum ihren eigenen Voraussetzungen.
Gilt das auch für gewerblich genutzte Immobilien?
Die Grundsätze zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer gelten unabhängig von der Nutzungsart. Die typisierten AfA-Sätze unterscheiden sich allerdings, und bei betrieblich genutzten Gebäuden kommen weitere Fragen hinzu, etwa zur Zuordnung zum Betriebsvermögen. Die Prüfung sollte deshalb immer objektbezogen erfolgen.
Beitragsbild: KI-generiert (Darlehensvertrag)