Praxis, Immobilie und Nachfolge: Was gemeinsam auf den Tisch gehört

Eine Praxis, ein Gebäude, zwei Kinder

Ein 62-jähriger Zahnarzt führt eine freiberufliche Einzelpraxis. Im Modell gehört das ausschließlich für die Praxis genutzte Gebäude bereits zum steuerlichen Betriebsvermögen. Diese Zuordnung wird als geklärt vorausgesetzt; sie lässt sich bei einem echten Fall nicht allein aus dem Grundbuch ablesen. Eine Betriebsgesellschaft oder Betriebsaufspaltung gibt es in diesem Ausgangsfall nicht.

Für die Überlegungen setzt der Inhaber einen möglichen Preis der Praxis ohne Gebäude von 300.000 EUR an. Die Immobilie soll 700.000 EUR wert sein; ihr steuerlicher Buchwert einschließlich Grund und Boden beträgt zusammen 260.000 EUR. Auf dem Grundstück lastet noch ein Darlehen von 180.000 EUR. Die Werte sind Annahmen, keine Bewertung.

Der Sohn arbeitet ebenfalls als Zahnarzt und erwägt die Übernahme. Die Tochter übt einen anderen Beruf aus. Der Vater möchte sich aus dem Praxisalltag zurückziehen, seinen Lebensunterhalt verlässlich decken und beide Kinder wirtschaftlich angemessen berücksichtigen. Damit stehen bereits drei unterschiedliche Interessen im Raum: Fortführung, Versorgung und Vermögensverteilung.

Welche Beträge noch keine Antwort liefern

Zwischen angenommenem Immobilienwert und Buchwert liegen 440.000 EUR. Diese Differenz bezeichnet die im Modell enthaltene stille Reserve der Immobilie. Sie ist weder der endgültige Gewinn einer Praxisabgabe noch die zu zahlende Steuer. Zunächst muss feststehen, was verkauft, übertragen, zurückbehalten oder gegebenenfalls aus dem Betriebsvermögen entnommen wird.

Das Einkommensteuergesetz erfasst auch Gewinne aus der Veräußerung freiberuflichen Praxisvermögens. Über § 18 Abs. 3 EStG gelten die dort genannten Veräußerungs- und Aufgaberegeln entsprechend. Bei einer Betriebsaufgabe kann für nicht veräußerte Wirtschaftsgüter der gemeine Wert maßgeblich werden. Ob und wann das im konkreten Ablauf eintritt, ist vor der Vertragsgestaltung zu bestimmen. § 18 Abs. 3 EStG, § 16 Abs. 2–3 EStG

Drei Wege mit unterschiedlichen Folgen

Praxis und Gebäude verkaufen. Bei den angenommenen Preisen flössen zusammen 1.000.000 EUR zu. Nach Rückzahlung des Immobiliendarlehens blieben rechnerisch 820.000 EUR, zunächst ohne Steuern, Verkaufskosten und weitere Verpflichtungen. Dieser Betrag ist noch kein frei verfügbares Ruhestandsvermögen. Für den Vergleich fehlen insbesondere die tatsächlichen Buchwerte der Praxis, Vertragskosten und die persönliche Steuerrechnung. Ebenso ist zu klären, wie das verbleibende Kapital später Einkommen liefern soll.

Die Praxis übertragen und das Gebäude behalten. Der Vater könnte sich laufende Mieteinnahmen vorstellen. Dafür braucht es einen belastbaren Nutzungs- und Zahlungsplan. Steuerlich ist gesondert zu prüfen, wie das Zurückbehalten des Gebäudes zur geplanten Praxisübertragung passt und ob eine Begünstigung oder Buchwertfortführung überhaupt erreichbar ist. Die unentgeltliche Übertragung eines Betriebs und die Übertragung einzelner Wirtschaftsgüter sind unterschiedliche Tatbestände. Die Überschrift „Schenkung an den Sohn“ löst diese Abgrenzung nicht. § 6 Abs. 3–4 EStG

Die Immobilie ebenfalls in die Nachfolge einbeziehen. Dann stellt sich die Versorgungsfrage neu: Wer bekommt das Eigentum, wer erhält künftig Geld und wer trägt Finanzierung und Instandhaltung? Eine Aufteilung zwischen den Kindern oder ein vorbehaltenes Nutzungsrecht muss mit der Praxisfortführung zusammenpassen. Einkommensteuer, Schenkungsteuer und gegebenenfalls weitere Folgen werden dabei getrennt geprüft. Der persönliche Freibetrag für Kinder beträgt bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich 400.000 EUR; frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren sind einzubeziehen. Daraus folgt keine pauschal steuerfreie Übertragung dieses Modellvermögens. § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG, § 14 ErbStG

Was von der Miete tatsächlich übrig bliebe

Für die Variante mit zurückbehaltenem Gebäude werden 36.000 EUR jährliche Mieteinnahmen angenommen. Davon gehen im Modell 6.000 EUR nicht umgelegte laufende Ausgaben und 15.000 EUR Darlehensdienst ab. Es verbleiben 15.000 EUR pro Jahr vor persönlichen Steuern und größeren Reparaturen. Der Darlehensdienst besteht aus 6.000 EUR Zinsen und 9.000 EUR Tilgung. Die Darstellung ist eine Geldrechnung, keine steuerliche Überschussermittlung.

Bleibt ein Vierteljahr ohne Mieteinnahmen, fehlen bei unveränderten Ausgaben 9.000 EUR. Der Zahlungsüberschuss sinkt auf 6.000 EUR. Eine zusätzliche Reparatur von 20.000 EUR wäre daraus nicht zu bezahlen. Wie groß die Reserve sein sollte, hängt deshalb auch von Gebäudezustand, anderen Einkünften und privaten Ausgaben ab. Eine rechnerisch attraktive Übertragung kann für die Versorgung trotzdem unpassend sein.

Die Reihenfolge bestimmt die Qualität der Entscheidung

Zuerst gehören die Praxiszahlen, das Anlagenverzeichnis, der Darlehensstand und die rechtlichen Eigentums- und Nutzungsverhältnisse auf eine gemeinsame Übersicht. Danach werden Versorgung und Verteilung zwischen den Kindern in konkrete Zahlungsziele übersetzt. Erst dann lassen sich die Varianten mit ihren Vertragskosten, Steuerfolgen und Risiken vergleichen. Die Planung einer Praxisnachfolge und die steuerliche Einordnung der Immobilie gehören deshalb in denselben Entscheidungsprozess.

Das Ergebnis muss nicht die Variante mit der niedrigsten einzelnen Steuerzahlung sein. Es muss eine Reihenfolge von Schritten sein, die die Praxis fortführbar hält, die Versorgung trägt und die vereinbarte Vermögensverteilung tatsächlich umsetzt.