Sie kaufen oder bauen ein Haus, richten im Erdgeschoss die Praxis ein und wohnen darüber. Wirtschaftlich ist das ein Haus. Steuerlich sind es zwei.
Der Teil, in dem Sie behandeln, gehört ab dem ersten Behandlungstag Ihrem Betrieb. Das passiert automatisch, ohne Antrag und ohne dass jemand Sie darauf hinweist. Die Rechnung dafür kommt Jahre später, wenn Sie das Haus verkaufen oder die Praxis aufgeben: Der Wertzuwachs des Praxisteils ist dann steuerpflichtig, auch wenn Sie die Immobilie zwanzig Jahre gehalten haben.
Verhindern lässt sich das, aber nur vorher und nicht hinterher. Und die Empfehlungen, die dazu kursieren, sind teilweise falsch begründet; eine davon ist sogar teuer.
Der Praxisteil gehört dem Betrieb, ob Sie wollen oder nicht
Ein Gebäude, das Sie unterschiedlich nutzen, zerfällt steuerlich in bis zu vier getrennte Wirtschaftsgüter: eigenbetrieblich genutzt, fremdbetrieblich vermietet, selbst bewohnt, zu Wohnzwecken vermietet (R 4.2 Abs. 4 EStR). Der Teil, den Sie ausschließlich für Ihre Praxis nutzen, ist notwendiges Betriebsvermögen (R 4.2 Abs. 7 EStR).
Zwei Dinge daran sind leicht zu übersehen.
Erstens entsteht diese Zuordnung von allein. Sie gilt auch dann, wenn der Praxisteil nie in einer Bilanz oder in einem Anlageverzeichnis aufgetaucht ist (R 4.2 Abs. 1 EStR). Wer nie etwas eingebucht hat, hat das Problem trotzdem.
Zweitens verlieren Sie die Zehnjahresfrist. Private Immobilien lassen sich nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Für Betriebsvermögen gilt das nicht: Dort wird der Gewinn versteuert, egal wie lange Sie gehalten haben.
Ob Sie allein arbeiten oder zu dritt, ändert daran nichts. Gehört Ihnen das Haus und behandelt die Gemeinschaftspraxis darin, bleibt der Praxisteil steuerlich Ihrem Betrieb zugeordnet. Die Vorschrift heißt dann anders, die Folge ist dieselbe.
Was das am Ende kostet
Ein Beispiel mit Zahlen. Eine Zahnärztin und ihr Ehemann kaufen Anfang 2015 ein Haus, Baujahr 2005, für 800.000 EUR; davon entfallen 200.000 EUR auf den Grund und Boden und 600.000 EUR auf das Gebäude. Vierzig Prozent der Fläche werden Praxis. Auf den Praxisteil entfallen damit 80.000 EUR Grund und Boden und 240.000 EUR Gebäude. Anfang 2026 wird verkauft, das Haus bringt 1.250.000 EUR, der Praxisanteil also 500.000 EUR.
| Haus gehört der Zahnärztin | Haus gehört dem Ehemann | |
|---|---|---|
| Praxisteil zählt als | Betriebsvermögen | Privatvermögen, an die Praxis vermietet |
| Abschreibung | 3 % = 7.200 EUR/Jahr | 2 % = 4.800 EUR/Jahr |
| Abschreibung in elf Jahren | 79.200 EUR | 52.800 EUR |
| Buchwert 2026 | 240.800 EUR | — |
| Gewinn beim Verkauf | 259.200 EUR | steuerfrei nach § 23 EStG |
| Einkommensteuer bei 42 % | rund 109.000 EUR | 0 EUR |
Gegenzurechnen ist der Abschreibungsnachteil von 26.400 EUR über elf Jahre, steuerlich rund 11.000 EUR. Unter dem Strich bleiben rund 98.000 EUR Unterschied, allein aus der Frage, wer im Grundbuch steht.
Die Rechnung blendet Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Anschaffungsnebenkosten und die Frage aus, ob der Wertanteil des Praxisteils wirklich seinem Flächenanteil entspricht. Sie unterstellt außerdem, dass die Praxis weiterläuft und nur die Immobilie verkauft wird.
Die verbrauchte Abschreibung schlägt beim Verkauf zurück: Sie erhöht den Gewinn um denselben Betrag, den sie über die Jahre gespart hat.
Die Lösung ist unspektakulär: Das Haus gehört dem Ehepartner
Wenn das Haus dem Ehepartner gehört und dieser Ihnen die Praxisräume vermietet, ist das Problem weg. Sie zahlen Miete und ziehen sie als Betriebsausgabe ab. Ihr Ehepartner versteuert die Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und hält die Immobilie im Privatvermögen, mit allem, was dazugehört, einschließlich der Steuerfreiheit nach zehn Jahren. In der Fachliteratur läuft diese Gestaltung unter dem Namen „Wiesbadener Modell“.
Ein Punkt wird in der Beratungsliteratur dazu teilweise falsch dargestellt, deshalb ausdrücklich: Der gemietete Praxisteil wird nicht Ihr Betriebsvermögen. Betriebsvermögen setzt Eigentum voraus, zivilrechtliches oder wenigstens wirtschaftliches nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO; ein normaler Mietvertrag begründet weder das eine noch das andere. In Ihrem Betrieb landen die Miete als Betriebsausgabe und, falls Sie selbst ausbauen, Ihre Mietereinbauten als eigenes Wirtschaftsgut. Das Gebäude selbst gehört Ihnen nicht, also kann es bei Ihnen auch nichts verstricken. Genau darin liegt der ganze Effekt.
Damit das trägt, muss die Konstruktion echt sein. Der Ehepartner sollte das Objekt selbst finanzieren und die Lasten tragen; wer den Kaufpreis geschenkt bekommt und kein wirtschaftliches Risiko übernimmt, liefert dem Finanzamt eine Angriffsfläche über § 42 AO. Und der Mietvertrag gehört schriftlich geschlossen, ortsüblich bemessen und tatsächlich durchgeführt. Ein Mietvertrag unter Ehegatten überzeugt das Finanzamt nicht durch seinen Text, sondern durch den Kontoauszug.
Der Preis dieser Gestaltung: ein Prozentpunkt Abschreibung
Die Abschreibungszeile in der Tabelle ist kein Tippfehler. Drei Prozent nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG gibt es nur für Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen. Vermietet der Ehepartner aus dem Privatvermögen, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, und es bleibt bei zwei Prozent. Sie kaufen die spätere Steuerfreiheit also mit einem Prozentpunkt laufender Abschreibung.
Die Miete selbst ist dabei kein Argument in die eine oder andere Richtung: Bei Zusammenveranlagung heben sich Betriebsausgabe und Mieteinnahme auf.
Ein Einwand, der ernst genommen gehört: Wer die Praxis nicht mitten im Berufsleben verkauft, sondern sie mit 60 aufgibt, kann für den Aufgabegewinn den ermäßigten Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG beantragen – 56 % des durchschnittlichen Steuersatzes, mindestens 14 %, einmal im Leben, frühestens mit 55. Im Beispiel oben sinkt die Steuer bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 40 % damit auf rund 58.000 EUR. Der Vorteil der Gestaltung schrumpft spürbar, verschwindet aber nicht. Und er hängt an einer Vergünstigung, die man nur einmal hat und die sich beim Praxisverkauf oft besser einsetzen lässt.
Ein Rat, den Sie nicht befolgen sollten
Im Zusammenhang mit dieser Gestaltung wird empfohlen, zur Sicherheit Gütertrennung zu vereinbaren, damit die Vermögen der Ehegatten sauber getrennt sind. Diese Empfehlung halte ich für falsch.
Der gesetzliche Güterstand, die Zugewinngemeinschaft, trennt die Vermögen bereits. Jeder Ehegatte bleibt Eigentümer dessen, was er erwirbt; es gibt hier nichts zu trennen, was nicht schon getrennt wäre. Problematisch ist allein die Gütergemeinschaft, in der beide Ehegatten gemeinsam über ein Gesamtgut verfügen; sie ist nicht der gesetzliche Regelfall, sondern muss notariell vereinbart werden.
Wer trotzdem Gütertrennung notariell festschreibt, zahlt dafür an anderer Stelle. Der Zugewinnausgleich bleibt nach § 5 ErbStG erbschaftsteuerfrei; bei Gütertrennung entfällt dieser Rechenposten ersatzlos. Dazu kommt der pauschale Viertelanteil des § 1371 Abs. 1 BGB im Erbfall, der ebenfalls wegfällt. Bei den Vermögen, um die es bei Praxisinhabern geht, kostet das im Ernstfall mehr als die Steuer, die vermieden werden sollte.
Wenn die Praxis längst im eigenen Haus läuft
Nachträglich lässt sich die Zuordnung nicht folgenlos auflösen. Übertragen Sie den Praxisteil jetzt auf Ihren Ehepartner, ist das steuerlich eine Entnahme zum Teilwert nach § 4 Abs. 1 S. 2 EStG: Der bis dahin aufgelaufene Wertzuwachs wird sofort versteuert, ohne dass ein Verkaufserlös da wäre, aus dem sich die Steuer zahlen ließe.
Zivilrechtlich ist die Übertragung dagegen günstig: Der Erwerb durch den Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, und schenkungsteuerlich stehen 500.000 EUR Freibetrag zur Verfügung. Das hilft nur, wenn die Einkommensteuer auf die Entnahme tragbar ist. Und die Zehnjahresfrist läuft neu: Nach § 23 Abs. 1 S. 2 EStG gilt die Entnahme als Anschaffung.
Für kleine Flächen gibt es seit Ende 2025 mehr Luft. § 8 EStDV in der Fassung der Verordnung vom 19.12.2025 lässt Grundstücksteile aus dem Betriebsvermögen heraus, wenn sie nicht größer als 30 Quadratmeter oder nicht mehr als 40.000 EUR wert sind; bisher mussten beide Grenzen zugleich eingehalten werden, und die Wertgrenze lag bei 20.500 EUR. Für ein einzelnes Sprechzimmer im Einfamilienhaus kann das reichen, für eine Zahnarztpraxis nicht. Der neue Satz 2 nennt den Preis: Wer die Regelung nutzt, darf die auf diesen Grundstücksteil entfallenden Aufwendungen nicht abziehen, Gebäudeabschreibung eingeschlossen.
Sobald eine GmbH im Spiel ist, gelten schärfere Regeln
Alles bisher Gesagte gilt für die klassische Praxis. Arbeiten Sie über eine GmbH, etwa eine MVZ-GmbH, eine Zahnarzt-GmbH oder eine Labor-GmbH, und vermieten Sie dieser Gesellschaft die Immobilie, kommt eine zweite Ebene dazu: Aus der Vermietung können gewerbliche Einkünfte werden, samt Gewerbesteuer, und auch die GmbH-Anteile werden dann Betriebsvermögen. Der Fachbegriff dafür ist die Betriebsaufspaltung, und ihre Voraussetzungen sind eine eigene Prüfung wert; wie das funktioniert, steht in unserem Beitrag zur Betriebsaufspaltung zwischen Immobilie und GmbH. Die Eigentumsfrage bleibt auch hier der zentrale Hebel, die Absicherung ist nur aufwendiger.
Worauf es beim Kauf ankommt
Die Zuordnung der Praxisimmobilie entscheidet sich beim Erwerb, nicht bei der Praxisübergabe. Wer die Frage bis dahin schiebt, hat sie bereits beantwortet.
Drei Punkte gehören vor den Notartermin geklärt. Erstens, wer das Objekt kauft, finanziert und trägt; diese Entscheidung ist später nur gegen Steuerzahlung korrigierbar. Zweitens der Mietvertrag zwischen den Ehegatten, der von Anfang an stehen und gelebt werden sollte. Und drittens die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude, die über die Höhe der Abschreibung entscheidet.
Ein Risiko bleibt und gehört offen benannt: Wenn die Praxisimmobilie einem Ehegatten allein gehört, hängt der Praxisstandort an dieser Ehe. Wer das nicht will, kann die Immobilie in eine Ehegatten-GbR einbringen, in der Beschlüsse einstimmig gefasst werden. Dann gehört sie beiden, und keiner kann allein über sie bestimmen.
Es geht bei alledem nicht um einen Trick, sondern um eine Eigentumsentscheidung, die man einmal richtig trifft. Sie kostet beim Kauf nichts und beim Verkauf einen sechsstelligen Betrag, wenn man sie falsch trifft.
Häufige Fragen zur Praxis im eigenen Haus
Der Praxisteil stand nie in meinem Anlageverzeichnis. Ist er dann trotzdem Betriebsvermögen?
Ja. Ausschließlich betrieblich genutzte Grundstücksteile sind notwendiges Betriebsvermögen, auch wenn sie nie ausgewiesen wurden (R 4.2 Abs. 1 EStR). Beim Verkauf wird der Gewinn versteuert. Die Abschreibung der vergangenen Jahre lässt sich dagegen nur in noch offenen Veranlagungszeiträumen korrigieren. Der Fehler wirkt damit einseitig zu Ihren Lasten. Wer einen Verkauf plant, sollte das Anlageverzeichnis vorher prüfen lassen.
Was passiert, wenn ich die Praxisräume später zu Wohnraum umbaue?
Die Nutzungsänderung führt zur Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Bewertet wird mit dem Teilwert, also dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Umnutzung, und die Differenz zum Buchwert ist im Jahr des Umbaus zu versteuern, ohne dass Geld fließt. Ab diesem Zeitpunkt läuft für den Gebäudeteil eine neue Zehnjahresfrist nach § 23 EStG.
Das Haus gehört meinem Ehepartner und mir je zur Hälfte. Hilft das schon?
Nur zur Hälfte, und zwar wörtlich. Ihr eigener Miteigentumsanteil am Praxisteil bleibt Betriebsvermögen; nur der Anteil Ihres Ehepartners ist privat und wird an die Praxis vermietet. Bei hälftigem Miteigentum halbiert sich also der spätere steuerpflichtige Gewinn, er verschwindet nicht.
Wie hoch muss die Miete an meinen Ehepartner sein?
Ortsüblich. Ein überhöhter Mietzins wird gekürzt, ein auffällig niedriger stellt die Ernsthaftigkeit des Vertrags infrage. Die bekannte 66-Prozent-Grenze aus § 21 Abs. 2 EStG hilft hier übrigens nicht weiter: Sie gilt nur für Wohnungen, die zu Wohnzwecken überlassen werden, nicht für Praxisräume. Belegen Sie die Miete mit einem Mietspiegel oder mit Vergleichsangeboten für Praxisflächen und halten Sie den Nachweis in den Unterlagen.
