Im notariellen Kaufvertrag über eine vermietete Immobilie steht häufig ein unscheinbarer Satz: „Vom Kaufpreis entfallen 80.000 EUR auf den Grund und Boden und 420.000 EUR auf das Gebäude.“ Dieser Satz entscheidet über Jahrzehnte, wie viel Abschreibung Sie jedes Jahr geltend machen können. Denn abschreiben dürfen Sie nur das Gebäude, nicht den Boden.
Genau deshalb ist die Kaufpreisaufteilung ein Dauerthema zwischen Käufern und Finanzämtern. Ein möglichst hoher Gebäudeanteil ist steuerlich attraktiv. Er muss aber zu den realen Wertverhältnissen passen. Zwei Finanzgerichte haben 2024 Abweichungen von mehr als 20 Prozent beim Bodenanteil als nicht mehr geringfügig beurteilt. Eine gesetzliche Freigrenze ist daraus nicht entstanden. Als praktische Orientierung lässt sich die Grenze trotzdem nutzen – wenn man richtig rechnet und das Ergebnis nicht mit einer Anerkennungsgarantie verwechselt.
Warum die Kaufpreisaufteilung über Ihre Abschreibung entscheidet
Beim Kauf einer bebauten Immobilie zahlen Sie einen Gesamtkaufpreis. Steuerlich zerfällt dieser in zwei Teile: Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Das Gebäude bildet dagegen die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.
Wie hoch die jährliche Gebäude-AfA ist, hängt grundsätzlich vom Fertigstellungszeitpunkt ab. Bei Wohngebäuden, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt sie regelmäßig zwei Prozent. Für ältere beziehungsweise nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude gelten andere Sätze (§ 7 Abs. 4 EStG).
Die Wirkung lässt sich schnell berechnen: Ein um 100.000 EUR höherer Gebäudeanteil bringt bei zwei Prozent AfA jedes Jahr 2.000 EUR zusätzliche Werbungskosten. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag sind das rund 886 EUR weniger Steuer pro Jahr. Der Anreiz, möglichst viel Kaufpreis dem Gebäude zuzuordnen, liegt auf der Hand. Ebenso das Interesse des Finanzamts, genau hinzusehen.
Erst Boden- und Gebäudewert ermitteln, dann den Kaufpreis aufteilen
Der Bundesfinanzhof hat die Methode mehrfach bestätigt: Zunächst werden Bodenwert und Gebäudewert gesondert ermittelt. Anschließend wird der tatsächlich gezahlte Kaufpreis einschließlich der Anschaffungsnebenkosten im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
Auf Deutsch: Sie dürfen nicht einfach den Bodenrichtwert vom Kaufpreis abziehen und den gesamten Rest dem Gebäude zuschlagen. Diese sogenannte Restwertmethode ist unzulässig, weil alle Bewertungsunterschiede einseitig beim Gebäude landen würden.
Für die gesonderte Wertermittlung kommen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung insbesondere das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren in Betracht. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie, den verfügbaren Daten und den Gepflogenheiten des Grundstücksmarkts ab. Auch bei einem Denkmal muss ein Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden; ein Bodenwert von null lässt sich nicht allein mit dem Denkmalschutz begründen (BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24).
Eine Aufteilung im Kaufvertrag hilft – bindet das Finanzamt aber nicht grenzenlos
Haben Käufer und Verkäufer die Aufteilung im Kaufvertrag vereinbart, ist sie grundsätzlich auch steuerlich zu berücksichtigen. Das Finanzamt darf sie nicht allein deshalb verwerfen, weil eine andere Aufteilung für den Fiskus günstiger wäre.
Die Bindungswirkung endet allerdings, wenn die Vereinbarung nur zum Schein getroffen wurde, einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Eine Abweichung vom Bodenrichtwert ist dabei zunächst nur ein Indiz. Besondere Merkmale des Grundstücks oder Gebäudes können eine Abweichung erklären. Entscheidend bleibt eine Gesamtwürdigung (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14; BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
Die 20-Prozent-Grenze: brauchbare Orientierung, aber kein Freibrief
Eine gesetzlich festgeschriebene Toleranzgrenze gibt es nicht. Das FG Düsseldorf hat 2024 eine Korrektur für geboten gehalten, wenn der vereinbarte Bodenanteil den ermittelten Verkehrswert um mehr als 20 Prozent unterschreitet. Auch das FG Berlin-Brandenburg hat in seiner Entscheidung nach der Zurückverweisung durch den BFH eine Abweichung von mehr als 20 Prozent als erheblich beurteilt (FG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2024, 13 K 1262/21 E; FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 20.03.2024, 3 K 3137/19).
Diese Urteile schaffen keine sichere Freizone bis 19,99 Prozent. Der BFH hat bislang keine feste Prozentgrenze aufgestellt. Für die Vertragsgestaltung lässt sich daraus dennoch ein sinnvoller Rechenweg ableiten.
So rechnen Sie die Aufteilung vor dem Notartermin
Berechnen Sie zunächst mit der aktuellen BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, welcher Anteil auf Grund und Boden und welcher auf das Gebäude entfällt. Anschließend können Sie den dort ermittelten Bodenanteil um höchstens 20 Prozent reduzieren und denselben Betrag dem Gebäudeanteil zurechnen.
Wichtig ist die Bezugsgröße: Die 20 Prozent werden vom ermittelten Bodenwert berechnet, nicht vom Gesamtkaufpreis und nicht vom Gebäudeanteil.
| Rechenschritt | Grund und Boden | Gebäude |
|---|---|---|
| Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe | 160.000 EUR | 340.000 EUR |
| 20 % des ermittelten Bodenwerts | −32.000 EUR | +32.000 EUR |
| Aufteilung im Kaufvertrag | 128.000 EUR | 372.000 EUR |
| Anteil am Kaufpreis | 25,6 % | 74,4 % |
Diese Rechnung ist eine praktische Orientierung und keine Anerkennungsgarantie. Sie setzt außerdem voraus, dass die Eingaben in die Arbeitshilfe stimmen und das typisierte Ergebnis zum Objekt passt. Besondere Grundstücksmerkmale, ungewöhnliche Mieten, erheblicher Modernisierungsbedarf oder andere wertrelevante Umstände können eine abweichende Bewertung rechtfertigen – in beide Richtungen.
Was eine Korrektur kosten kann
Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen, Baujahr 1995. Der Kaufpreis beträgt 500.000 EUR. Hinzu kommen 32.500 EUR Grunderwerbsteuer sowie angenommene 10.000 EUR Notar- und Grundbuchkosten. Die gesamten Anschaffungskosten betragen damit 542.500 EUR.
Im Kaufvertrag entfallen 100.000 EUR auf den Boden und 400.000 EUR auf das Gebäude, also 80 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude. Eine Bewertung ergibt dagegen einen Bodenwert von 160.000 EUR und einen Gebäudewert von 340.000 EUR. Das Wertverhältnis beträgt damit 32 zu 68 Prozent.
| Vertragliche Aufteilung | Aufteilung nach den Wertverhältnissen | |
|---|---|---|
| Gebäudeanteil | 80 % | 68 % |
| Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten | 434.000 EUR | 368.900 EUR |
| Jährliche AfA bei 2 % | 8.680 EUR | 7.378 EUR |
| Differenz pro Jahr | 1.302 EUR |
Bei einem Steuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag beträgt die Steuerwirkung rund 577 EUR pro Jahr. Gegenüber der vertraglichen Aufteilung sinkt die Gebäude-AfA-Bemessungsgrundlage um 65.100 EUR.
Die Rechnung ist bewusst vereinfacht. Sie unterstellt einen gleichbleibenden Steuersatz und berücksichtigt weder mitgekauftes Inventar noch eine Instandhaltungsrücklage. Boden- und Gebäudewert sind Modellwerte. Der Punkt bleibt: Eine überzogene Aufteilung kann nicht nur ein Einspruchsverfahren auslösen, sondern die erwartete Abschreibung dauerhaft reduzieren.
Die BMF-Arbeitshilfe ist ein Startpunkt, keine Rechtsnorm
Die Finanzverwaltung stellt eine kostenlose Excel-Arbeitshilfe bereit, mit der sich ein Kaufpreis typisiert auf Grund und Boden sowie Gebäude aufteilen oder eine vorhandene Aufteilung plausibilisieren lässt. Die aktuelle Fassung hat den Stand März 2026.
Der BFH hat 2020 die damalige Fassung beanstandet. Sie beschränkte die Wertermittlung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und berücksichtigte keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor. Das BMF hat das Tool anschließend überarbeitet und weitere Bewertungsverfahren aufgenommen. Die damaligen Mängel lassen sich deshalb nicht unverändert auf die aktuelle Fassung übertragen.
Auch die heutige Arbeitshilfe bleibt aber ein typisiertes Rechenmodell. Sie ist weder eine Rechtsnorm noch für den Steuerpflichtigen oder das Finanzgericht bindend. Trifft ihr Ergebnis die realen Verkehrswerte im konkreten Fall nicht, kann es mit einer fundierten Bewertung oder einem Sachverständigengutachten angegriffen werden. Umgekehrt sollte niemand erwarten, dass ein frei gewählter Wert im Notarvertrag allein durch die Unterschriften unangreifbar wird.
Hoher Gebäudeanteil und kurze Restnutzungsdauer: Das muss zusammenpassen
Bei vermieteten Immobilien werden häufig zwei AfA-Hebel gleichzeitig diskutiert: Ein hoher Gebäudeanteil erhöht die Bemessungsgrundlage, eine kurze tatsächliche Restnutzungsdauer erhöht den jährlichen AfA-Satz. Beide Ansätze können rechtlich zulässig sein. Wirtschaftlich müssen sie aber zueinander passen.
Wer beispielsweise 80 Prozent des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet und gleichzeitig mit einem Restnutzungsdauergutachten behauptet, das Gebäude sei wirtschaftlich bereits nach zehn Jahren verbraucht, erzeugt einen offensichtlichen Erklärungsbedarf: Warum soll ein fast verbrauchtes Gebäude noch den weit überwiegenden Teil des Gesamtwerts ausmachen?
Eine kurze Restnutzungsdauer berechtigt das Finanzamt nicht automatisch dazu, einen beliebigen niedrigeren Gebäudeanteil festzusetzen. Sie kann aber Anlass geben, die vertragliche Kaufpreisaufteilung genauer zu prüfen. Dann werden Boden- und Gebäudewert erneut betrachtet und der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der ermittelten Verkehrswerte aufgeteilt.
Die richtige Strategie lautet deshalb nicht, beide Werte unabhängig voneinander maximal auszureizen. Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten sollten auf denselben Objektmerkmalen beruhen und eine wirtschaftlich schlüssige Geschichte erzählen. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto sorgfältiger muss begründet werden, weshalb das Gebäude trotzdem einen hohen Verkehrswert besitzt.
Geführter Wohnimmobilienrechner
Kaufpreisaufteilung mit 20-%-Orientierung
Übernehmen Sie zunächst die beiden Kaufpreisanteile aus der aktuellen BMF-Arbeitshilfe. Der Rechner zeigt anschließend, wie sich eine Reduzierung des dort ermittelten Bodenanteils auf die Aufteilung und die jährliche Gebäude-AfA auswirkt.
Aktuelle BMF-Arbeitshilfe öffnen
Ausgangswert laut BMF
Typisierte Kaufpreisaufteilung
- Grund und Boden
- 160.000 EUR · 32,0 %
- Gebäude
- 340.000 EUR · 68,0 %
- Jährliche Gebäude-AfA
- 6.800 EUR
Vertragliche Orientierung
20 % weniger Bodenanteil
- Grund und Boden
- 128.000 EUR · 25,6 %
- Gebäude
- 372.000 EUR · 74,4 %
- Jährliche Gebäude-AfA
- 7.440 EUR
Die Verschiebung ist nur eine Orientierung. Sie muss zu den realen Wertverhältnissen, zum Kaufvertrag und zu weiteren Gutachten – insbesondere zur Restnutzungsdauer – passen.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
Das Modell prüft weder Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil, Baujahr, Modernisierungen, Vergleichsfaktoren, Mieten, Liegenschaftszinssatz noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Die AfA-Anzeige ist eine vereinfachte Jahresrechnung und berücksichtigt im Anschaffungsjahr keine zeitanteilige Kürzung. Der Rechner trifft keine Aussage darüber, ob das Finanzamt eine konkrete Aufteilung anerkennt.
Hinweis: Vereinfachte Orientierung, keine steuerliche oder gutachterliche Beratung. Maßgeblich sind die aktuelle BMF-Arbeitshilfe, die tatsächlichen Objektdaten und die rechtliche Würdigung des Einzelfalls.
Drei Schritte vor der Beurkundung
Erstens: Rechnen Sie die BMF-Arbeitshilfe vollständig durch. Dafür benötigen Sie unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil, Baujahr, Wohn- oder Nutzfläche sowie Angaben zur Nutzung des Objekts. Verwenden Sie die zum Zeitpunkt der Beurkundung aktuelle Fassung.
Zweitens: Legen Sie den Vertragswert nicht mehr als 20 Prozent unter den ermittelten Bodenanteil, sofern keine besonderen Gründe eine stärkere Abweichung tragen. Übertragen Sie den abgezogenen Betrag vollständig auf das Gebäude. Dokumentieren Sie die Ausgangsberechnung und den Rechenweg in der Objektakte. Die 20 Prozent bleiben ein Orientierungswert, keine Freigrenze.
Drittens: Stimmen Sie die Aufteilung mit weiteren Gutachten ab. Soll zugleich eine verkürzte Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, darf das RND-Gutachten der Kaufpreisaufteilung nicht wirtschaftlich widersprechen. Bei größeren Immobilien oder besonders ambitionierten Werten sollte die Wertermittlung bereits vor dem Notartermin durch einen qualifizierten Sachverständigen abgesichert werden.
Einordnung
Die Kaufpreisaufteilung wird nicht erst mit der ersten Steuererklärung entschieden, sondern vor dem Notartermin. Wer die BMF-Arbeitshilfe als Ausgangspunkt verwendet, den Bodenanteil höchstens um 20 Prozent reduziert und den Rechenweg dokumentiert, schafft eine nachvollziehbare Verhandlungsposition. Eine Garantie liefert diese Rechnung nicht. Dafür braucht es eine Aufteilung, die auch zu den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie passt.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn zusätzlich eine sehr kurze Restnutzungsdauer geltend gemacht werden soll. Ein hoher Gebäudewert und ein wirtschaftlich fast verbrauchtes Gebäude können nebeneinander bestehen – aber nur, wenn ein Gutachter den vermeintlichen Widerspruch überzeugend erklären kann. Steuerliche Optimierung hält nicht deshalb, weil jede einzelne Zahl für sich günstig aussieht. Sie hält, wenn alle Zahlen zusammenpassen.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Kaufvertrag gar keine Aufteilung enthält?
Dann schätzt das Finanzamt die Aufteilung selbst, in der Regel mit der BMF-Arbeitshilfe. Der BFH hat bestätigt, dass ohne vertragliche Regelung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen ist (Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21). Da die Arbeitshilfe in vielen Lagen einen niedrigen Gebäudeanteil errechnet, ist die fehlende vertragliche Aufteilung fast immer die schlechteste Ausgangsposition für den Käufer. Widerlegen lässt sich die Schätzung dann nur noch mit einem Sachverständigengutachten.
Gilt die 20-Prozent-Grenze auch für Eigentumswohnungen?
Die Grundsätze gelten unabhängig von der Objektart. Bei Eigentumswohnungen wird der Bodenwert über den Miteigentumsanteil am Grundstück ermittelt: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche mal Miteigentumsanteil. Gerade in Großstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten führt das zu überraschend hohen Bodenanteilen — hier lohnt die Vorabprüfung besonders, weil die BMF-Arbeitshilfe in diesen Lagen zusätzlich zulasten des Gebäudeanteils rechnet.
Reduziert Denkmalschutz den Bodenanteil?
Nein, jedenfalls nicht auf null. Der BFH hat im Urteil vom 07.10.2025 (IX R 26/24) klargestellt, dass auch bei denkmalgeschützten Immobilien der Boden mit einem positiven Wert anzusetzen ist und der Kaufpreis zwingend aufgeteilt werden muss. Eine denkmalbedingte Wertminderung kann sich nur beim Gebäudewert auswirken. Die erhöhten Abschreibungen für Baudenkmäler nach §§ 7i, 10f EStG sind ein eigenes Thema und ersetzen die Kaufpreisaufteilung nicht.
Beitragsbild: KI-generiert