Kaufpreisaufteilung: Was das FG Düsseldorf zur Abweichung sagt

Das Finanzgericht Düsseldorf hat eine vertragliche Kaufpreisaufteilung verworfen, nachdem es die Werte des konkreten Grundstücks untersucht hatte. Die Entscheidung vom 12.03.2024, 13 K 1262/21 E, wird häufig auf eine vermeintliche 20-Prozent-Grenze verkürzt. Für einen pauschalen Abschlag auf den Bodenanteil trägt sie nicht.

Dieser Beitrag erläutert den Urteilsfall. Den allgemeinen Rechenweg und die aktuelle Arbeitshilfe behandelt unser Leitfaden zur Kaufpreisaufteilung.

Welche Abweichung das Gericht untersucht hat

Im Kaufvertrag für ein vermietetes Dreifamilienhaus waren von 520.000 EUR Kaufpreis 170.000 EUR dem Boden zugeordnet. Der aus Fläche und Bodenrichtwert abgeleitete Ausgangswert betrug 241.740 EUR. Nach Prüfung der Objektmerkmale und Zu- und Abschlägen setzte das Gericht den Bodenverkehrswert mit 215.700 EUR an. Auch davon wich der Vertragswert um mehr als 20 Prozent ab.

Maßgeblich war die Gesamtwürdigung mit Sachverständigenbeweis. Der Bodenrichtwert lieferte ein widerlegbares Indiz; das Gericht behandelte ihn nicht als unveränderlichen Vertragswert. Für die anschließende Aufteilung ermittelte es auch den Gebäudewert. Die Einzelheiten stehen im amtlichen Urteil des FG Düsseldorf, insbesondere Randnummern 25 bis 32 und 58.

Was aus den 20 Prozent nicht folgt

Aus der Bewertung einer erheblichen Abweichung in diesem Fall lässt sich keine allgemeine Erlaubnis ableiten, einen ermittelten Bodenanteil um 20 Prozent zu senken. Auch eine kleinere Abweichung muss zur Immobilie passen. Ebenso wenig ist jede größere Differenz ohne Betrachtung des Objekts abschließend beurteilt.

Der BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, verlangt die Würdigung der tatsächlichen Wertverhältnisse. Eine vertragliche Aufteilung ist grundsätzlich zu berücksichtigen; eine wirtschaftlich nicht haltbare Aufteilung kann jedoch korrigiert werden. Besondere Ausstattungs-, Nutzungs- oder Lageverhältnisse sind in diese Prüfung einzubeziehen.

Die Restwertmethode ist kein Ausweg

Den Bodenwert vom gezahlten Gesamtkaufpreis abzuziehen und den Rest dem Gebäude zuzuweisen, ist keine zulässige Kaufpreisaufteilung. Zunächst werden Boden und Gebäude bewertet; anschließend verteilt man die Anschaffungskosten nach ihrem Wertverhältnis. Das bestätigt auch die BMF-Arbeitshilfe mit Stand März 2026. Sie dient der typisierten Berechnung und Plausibilitätsprüfung.

Welche Unterlagen vor dem Vertrag helfen

Halten Sie die verwendeten Grundstücks- und Gebäudedaten, die Bewertungsannahmen und besondere Objektmerkmale fest. Wenn sich der geplante Vertragswert nur durch einen pauschalen Prozentabschlag erklären lässt, fehlt eine Begründung aus dem Objekt. In der steuerlichen Immobilienberatung gehört deshalb der Zusammenhang zwischen Aufteilung, Finanzierung und weiterer Planung auf den Tisch.

Die Konsequenz des Urteils ist eine nachvollziehbare Bewertung. Eine Prozentzahl ersetzt diese Arbeit nicht.