Viele Eltern möchten ihre Kinder frühzeitig unterstützen und übertragen ihnen eine Immobilie zu Lebzeiten. Ein gängiges Modell ist dabei die Schenkung eines noch nicht vollständig abbezahlten Hauses oder einer Wohnung. Die Vereinbarung lautet oft: “Du bekommst die Immobilie, dafür übernimmst du das restliche Darlehen bei der Bank.” Auf den ersten Blick wirkt das wie ein reines Geschenk, schließlich fließt kein Geld an die Eltern. Man geht davon aus, dass dieser Vorgang steuerlich unproblematisch ist.

Doch genau diese Annahme kann sich als ein teurer Trugschluss erweisen. Was sich für die Familie wie eine großzügige Geste anfühlt, bewertet das Finanzamt unter Umständen völlig anders – nämlich als einen teilweise steuerpflichtigen Verkauf.

Eine aktuelle, richtungsweisende Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) bestätigt diese strenge Sichtweise und hat für viele Familien, die eine solche Übergabe planen, weitreichende Konsequenzen. Sie zeigt, wie aus einem gut gemeinten Geschenk eine unerwartete Steuerforderung in fünfstelliger Höhe entstehen kann.

Grundstücksschenkung an Kinder

Einführung in die Immobilienschenkung: Was Sie wissen müssen, bevor Sie schenken

Die Schenkung einer Immobilie ist für viele Familien ein zentraler Schritt bei der Vermögensübertragung – sei es zu Lebzeiten oder im Rahmen der späteren Erbfolge. Doch bevor Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder ein anderes Immobilienvermögen an Ihr Kind oder einen anderen Beschenkten übertragen, sollten Sie sich mit den wichtigsten steuerrechtlichen und erbrechtlichen Besonderheiten vertraut machen. Denn eine Immobilienschenkung ist weit mehr als eine bloße Unterschrift unter einem Schenkungsvertrag: Sie kann erhebliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen einer unentgeltlichen Zuwendung (reine Schenkung) und einer sogenannten gemischten Schenkung, bei der der Beschenkte eine Gegenleistung erbringt – etwa durch die Übernahme von Schulden, die Einräumung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs für den Schenker. Die genaue Form und Höhe der Gegenleistung beeinflusst maßgeblich, wie das Finanzamt die Übertragung bewertet und welche Steuern anfallen.

Ein zentrales Thema ist die Schenkungsteuer: Sie wird auf den Wert der Schenkung erhoben, wobei die Höhe der Steuer von der Steuerklasse des Erwerbers und den geltenden Freibeträgen abhängt. Besonders wichtig ist die 10-Jahres-Frist: Schenkungen, die innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall erfolgen, können die sogenannte Pflichtteilsergänzung auslösen. Das bedeutet, dass pflichtteilsberechtigte Personen – etwa Kinder oder Ehegatten des Erblassers – ihren Pflichtteilsanspruch auch auf verschenkte Vermögenswerte geltend machen können.

Bei einer gemischten Schenkung wird der Wert der Gegenleistung (zum Beispiel ein übernommenes Darlehen oder ein eingeräumtes Wohnrecht) vom Wert der Immobilie abgezogen, um die tatsächliche Bereicherung des Beschenkten zu ermitteln. Die Ermittlung des Werts der Schenkung erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Dabei kann der Steuerwert von dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie abweichen – ein Punkt, der häufig zu Missverständnissen führt. Es ist daher ratsam, dass sich Schenker und Beschenkter über den Wert der Schenkung und die steuerlichen Folgen einig sind, um spätere Streitigkeiten oder unerwartete Steuerforderungen zu vermeiden.

Nicht zu unterschätzen sind auch die möglichen Folgen für die Grunderwerbsteuer: In bestimmten Konstellationen – etwa bei Schenkungen außerhalb des engen Familienkreises – kann auch Grunderwerbsteuer auf den Wert der Immobilie anfallen.

Fazit: Wer eine Immobilienschenkung plant, sollte sich frühzeitig und umfassend informieren. Die Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Erbrecht ist dringend zu empfehlen, um alle Besonderheiten, Fristen und steuerlichen Konsequenzen im Blick zu behalten. So stellen Sie sicher, dass die Vermögensübertragung reibungslos und ohne böse Überraschungen für alle Beteiligten abläuft.

Das Geschenk, das keines ist: Warum die Übernahme von Schulden als Verkaufspreis bei einer gemischten Schenkung gilt

Der zentrale und für viele überraschende Punkt ist: Aus steuerlicher Sicht stellt die Übernahme von Verbindlichkeiten – wie einem Bankdarlehen – durch den Beschenkten eine Gegenleistung dar. Zu den Gegenleistungen und Leistungen bei gemischten Schenkungen zählen neben der Schuldübernahme auch Wohnrechte, Rentenzahlungen oder andere Verpflichtungen, deren Bedeutung für die steuerliche Bewertung des Erwerbs und des übertragenen Vermögenswerts entscheidend ist. Dieser Betrag wird vom Finanzamt als “Entgelt” oder fiktiver Verkaufspreis für den Schenkenden gewertet, fiktiv deshalb, weil tatsächlich kein Geld an den Vater floss.

Im konkreten Fall, der dem BFH vorlag, übertrug ein Vater seiner Tochter eine vermietete Immobilie. Die Tochter übernahm im Gegenzug die restlichen Schulden bei der Bank in Höhe von 115.000 EUR. Hier kommt die Rolle des Erwerbers und des Erwerbs besonders zum Tragen, da der Erwerber durch die Übernahme der Verbindlichkeiten einen Teil des Wertes und des Vermögenswerts des Gegenstandes erhält, was für die Bewertung und Besteuerung maßgeblich ist. Das Finanzamt legte genau diesen Betrag als Veräußerungserlös für den Vater fest.

Obwohl in der Familie kein Cent geflossen war, sah der Fiskus einen Verkaufsvorgang. Die einzelnen Elemente einer gemischten Schenkung – entgeltliche und unentgeltliche Bestandteile – haben eine besondere Bedeutung für die steuerliche Behandlung und die Ermittlung des Wertes des übertragenen Vermögens. Fachleute sprechen hier von einer “teilentgeltlichen Übertragung” oder einer “gemischten Schenkung”, auch wenn sich der Vorgang für die Beteiligten wie eine reine Schenkung anfühlt. Die Frage, wie die Bewertung der Gegenleistungen und Werte im Einzelfall erfolgt, hängt von der Rolle der Person des Erwerbers, dem übertragenen Etwas (dem konkreten Vermögenswert) und den jeweiligen steuerlichen Vorschriften ab.

Die Aufteilungs-Falle: Wie aus einem gefühlten Verlust ein steuerpflichtiger Gewinn wird

Um die Steuer zu berechnen, wendet der BFH ein Prinzip an, das als “strenge Trennungstheorie” bekannt ist. Dabei wird die Immobilienübertragung künstlich in zwei Teile aufgespalten: einen unentgeltlichen (geschenkten) Teil und einen entgeltlichen (verkauften) Teil. Bei einer gemischten Schenkung werden verschiedene Elemente und Gegenleistungen unterschieden, die jeweils eine eigene Bedeutung für die steuerliche Bewertung und die Ermittlung der Werte und des Wertes des übertragenen Gegenstandes haben. Die Bewertung des Vermögenswerts erfolgt unter Berücksichtigung der jeweiligen Gegenleistungen, wobei sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Elemente eine Rolle spielen.

Diese Aufteilung lässt sich am besten mit den exakten Zahlen aus dem Urteilsfall veranschaulichen:

  • Verkehrswert der Immobilie: 210.000 EUR (entspricht 100 %)
  • Gegenleistung (übernommene Schulden): 115.000 EUR
  • Berechnung der “Entgeltlichkeitsquote”: (115.000 EUR / 210.000 EUR) = 54,76 %

Für die steuerliche Bewertung ist entscheidend, wie der Erwerber im Rahmen des Erwerbs die einzelnen Leistungen und Vermögenswerte übernimmt und welche Rolle die jeweiligen Werte und Gegenleistungen spielen.

Das bedeutet: Steuerlich gesehen wurden 54,76 % der Immobilie verkauft und nur die restlichen 45,24 % tatsächlich verschenkt.

Der Denkfehler des Vaters lag darin, dass er seine gesamten ursprünglichen Anschaffungskosten (143.950 EUR) mit dem vermeintlichen Erlös (115.000 EUR) verglich und daraus schloss, er habe einen Verlust gemacht. Sein Fehler war, die Immobilie als ein unteilbares Ganzes zu betrachten, während das Steuerrecht sie akribisch in einen verkauften und einen geschenkten Anteil zerlegt. Das Finanzamt rechnete jedoch anders und korrekt: Für die Steuer ist nur der verkaufte Anteil relevant. Dem Veräußerungserlös von 115.000 EUR wurden nur die anteiligen Anschaffungskosten gegenübergestellt (143.950 EUR × 54,76 % = 78.828 EUR).

Die Frage, wie die einzelnen Elemente und Werte im Einzelfall zu bewerten sind, hängt von der Rolle der Person des Erwerbers und dem Etwas, also dem konkreten Vermögenswert, ab, der übertragen wird.

Das Ergebnis war für den Vater ein Schock: Er hatte einen steuerpflichtigen Gewinn von 40.653 EUR erzielt. Dieser Betrag wurde seinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und führte, abhängig von seinem persönlichen Steuersatz, zu einer empfindlichen Steuernachzahlung. Zur Ermittlung des finalen Gewinns berücksichtigte das Finanzamt zudem noch die anteilige Abschreibung (AfA), die den Gewinn erhöhte, sowie die vom Vater getragene Vorfälligkeitsentschädigung als abzugsfähige Kosten. Der BFH formulierte es in seiner Entscheidung unmissverständlich:

Der Vater hat mithin bezogen auf den entgeltlichen Teil einen Wertzuwachs erzielt.

Kein Einzelfall: Warum diese Regel für fast jeden Immobilieneigentümer relevant ist

Die Entscheidung des BFH war für Steuerexperten keine Überraschung. Sie bestätigt vielmehr die “ständige Rechtsprechung” und die “fast einhellige Auffassung im Schrifttum”. Es handelt sich also nicht um eine neue Regelung, sondern um die konsequente Anwendung eines lange etablierten Prinzips.

Wichtig ist zudem, dass diese Grundsätze nicht nur für Immobilien gelten. Sie finden ebenso Anwendung bei der Übertragung anderer privater Wirtschaftsgüter, wie zum Beispiel bei Anteilen an Kapitalgesellschaften. Dies macht das Urteil für einen noch breiteren Kreis von Vermögenseigentümern relevant.

Der alles entscheidende Faktor in diesem Fall war die sogenannte “Spekulationsfrist” von zehn Jahren gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Der Vater hatte die Immobilie im Jahr 2014 erworben und bereits 2019 an seine Tochter übertragen. Da zwischen Kauf und (Teil-)Verkauf weniger als zehn Jahre lagen, wurde der Gewinn steuerpflichtig.

Fazit: Vorausschauend planen statt überrascht zahlen

Die wichtigste Erkenntnis aus diesem Urteil lautet: Eine gemischte Schenkung, bei der Schulden übernommen werden, kann innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine erhebliche Steuerlast auslösen. Dies gilt selbst dann, wenn die Höhe der übernommenen Schulden deutlich unter dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie liegt. Die Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil führt oft zu einem unerwarteten, steuerpflichtigen Gewinn.

Bevor Sie das nächste Mal großzügig sein wollen: Haben Sie wirklich alle steuerlichen Konsequenzen bedacht, oder könnte Ihr Geschenk eine unerwartete Rechnung vom Finanzamt nach sich ziehen?