Was der Steuersatzvorteil bringen kann

Ein Vater leiht seiner Tochter 300.000 EUR für eine vermietete Eigentumswohnung. Die Tochter hat im vereinfachten Beispiel einen Grenzsteuersatz von 42 Prozent. Der Sparer-Pauschbetrag des Vaters ist bereits ausgeschöpft.

Modellrechnung	Zins 3,5 %	Zins 1,0 %
Zinsen pro Jahr	10.500 EUR	3.000 EUR
Einkommensteuerentlastung der Tochter bei 42 %	4.410 EUR	1.260 EUR
Steuer des Vaters bei 25 % plus 5,5 % SolZ darauf	2.769 EUR	791 EUR
Vorteil für die Familie	1.641 EUR	469 EUR

Der niedrigere Zins spart der Tochter zwar Liquidität. Er verkleinert aber auch den steuerlichen Unterschied zwischen Werbungskostenabzug und Besteuerung der Zinsen. Im Modell sinkt der jährliche Familienvorteil um 1.172 EUR.

Die Rechnung ist eine Entscheidungshilfe, keine persönliche Steuerberechnung. Sie lässt Kirchensteuer, mögliche Solidaritätszuschlagseffekte bei der Tochter und weitere Einkünfte bewusst außen vor. Außerdem ist noch nicht berücksichtigt, dass ein verbilligter Zins Schenkungsteuer auslösen kann.

Erste Prüfung: Ist das Darlehen steuerlich anzuerkennen?

Ein Vertrag unter Angehörigen wird nicht allein deshalb verworfen, weil eine Bank einzelne Klauseln anders formuliert hätte. Entscheidend ist das Gesamtbild: Ist das Darlehen ernsthaft vereinbart, wirtschaftlich veranlasst und tatsächlich so durchgeführt worden?

Diese Prüfung heißt Fremdvergleich. Der Name führt leicht in die Irre. Familienmitglieder müssen nicht jede Bankbedingung kopieren. Die Vereinbarung muss aber so klar und verbindlich sein, dass sich private Unterstützung und entgeltliche Finanzierung voneinander trennen lassen.

Für ein Darlehen, das unmittelbar den Kauf einer vermieteten Immobilie finanziert, hat der Bundesfinanzhof einen praxisnahen Maßstab entwickelt. Einzelne unübliche Klauseln verlieren an Gewicht. Besonders wichtig ist die tatsächliche Durchführung: Vereinbarte Zinsen müssen auch nachweisbar und vertragsgemäß gezahlt oder wirksam gutgeschrieben werden.

Die Leitentscheidung Urteil des BFH vom 22.10.2013..

Was in den Vertrag gehört

Eine schriftliche Vereinbarung vor der Auszahlung ist keine allgemeine gesetzliche Formvorschrift. Sie ist aber der sauberste Beleg dafür, was tatsächlich gewollt war.

Der Vertrag sollte mindestens regeln:

• Darlehensbetrag und Auszahlungsweg;
• Zinssatz und Fälligkeit;
• Laufzeit oder Kündigungsrecht;
• Tilgung;
• Umgang mit Zahlungsverzug;
• vereinbarte Sicherheiten oder die begründete Entscheidung, darauf zu verzichten.

Danach zählt die Durchführung. Ein Dauerauftrag und nachvollziehbare Kontoauszüge sind überzeugender als ein Vertrag, der nur im Ordner liegt.

Eine fehlende Grundschuld beendet den Fremdvergleich nicht

Für Familiendarlehen gibt es keine gesetzliche Betragsgrenze, ab der zwingend eine Grundschuld bestellt werden muss. Aussagen wie „ab 50.000 EUR“ oder „ab sechsstelligen Beträgen“ geben eine Sicherheit vor, die das Gesetz nicht kennt.

Eine fehlende Besicherung kann trotzdem ein Indiz sein. Ihr Gewicht hängt vom Einzelfall ab: von Betrag, Laufzeit, Bonität, Vermögen des Schuldners, Zinshöhe und Finanzierungszweck.

Der Bundesfinanzhof hat 2014 ausdrücklich entschieden, dass fehlende Sicherheiten oder eine fehlende Vorfälligkeitsentschädigung nicht automatisch auf eine missbräuchliche Gestaltung schließen lassen. Das gilt besonders, wenn der Vertrag im Übrigen ernsthaft vereinbart und durchgeführt wird.

Praktisch folgt daraus kein pauschales „Grundschuld ja oder nein“. Dokumentieren Sie, warum die gewählte Absicherung unter den konkreten Umständen vertretbar war. Bei hohem Ausfallrisiko wird eine fehlende Sicherheit schwerer zu erklären sein als bei einem wirtschaftlich soliden Darlehensnehmer.

Zweite Prüfung: Gilt der Steuersatz von 25 Prozent?

Verwandtschaft allein schließt die Abgeltungsteuer von 25 Prozent nicht aus. Das hat der Bundesfinanzhof am 29.04.2014 in mehreren Verfahren entschieden.

Die gesetzliche Ausnahme greift erst bei einem engeren wirtschaftlichen Verhältnis. Vereinfacht gesagt: Eine Seite muss die andere beherrschen können oder außerhalb des Darlehens so stark beeinflussen, dass kein eigener Entscheidungsspielraum mehr bleibt. Auch ein eigenes wirtschaftliches Interesse an den Einkünften des anderen kann eine Rolle spielen.

Der Fachbegriff lautet nahestehende Person im Sinne des § 32d Abs. 2 EStG. Er ist enger als der normale Angehörigenbegriff.

Das BMF beschreibt in Randnummer 136 seines Schreibens vom 14.05.2025 ein Beispiel: Ein ansonsten mittelloser Ehegatte erhält eine vollständige Immobilienfinanzierung, die ein fremder Dritter nicht gewährt hätte. Bleibt ihm bei der Finanzierung kein eigener Entscheidungsspielraum, kann ein Beherrschungsverhältnis vorliegen. Dann werden die Zinsen beim Darlehensgeber nicht mit 25 Prozent, sondern nach dem persönlichen Tarif besteuert.

Damit ist die Aussage „Unter erwachsenen Angehörigen greift die Ausnahme praktisch nie“ zu weit. Richtig ist: Verwandtschaft genügt nicht. Eine tatsächliche wirtschaftliche oder persönliche Abhängigkeit kann aber genügen.

Die beiden Prüfungen dürfen nicht vermischt werden

Ein Darlehen kann zivilrechtlich wirksam und ertragsteuerlich anzuerkennen sein, obwohl einzelne Bedingungen nicht banküblich sind. Umgekehrt beweist ein ausführlicher Vertrag noch nicht, dass kein Abhängigkeitsverhältnis besteht.

Deshalb sollten zwei getrennte Aktennotizen entstehen:

• Anerkennung des Darlehens: Zweck, Vertrag, Auszahlung, Zinszahlung, Tilgung und Sicherheiten.
• Steuersatz des Darlehensgebers: wirtschaftliche Selbständigkeit, Einflussmöglichkeiten und eigenes wirtschaftliches Interesse.

Diese Trennung ist mehr als Dokumentationskosmetik. Sie verhindert, dass eine Diskussion über die fehlende Grundschuld fälschlich zur Diskussion über den Steuersatz von 25 Prozent wird.

Der Marktzins hat noch eine zweite Funktion

Für die Einkommensteuer muss ein niedriger Zins nicht automatisch zur vollständigen Nichtanerkennung des Darlehens führen. Die Vertragsdurchführung und die Gesamtumstände bleiben entscheidend.

Schenkungsteuerlich kann derselbe Preisnachlass dennoch relevant sein. Liegt der vereinbarte Zins unter dem Zins für ein vergleichbares Darlehen, kann die Zinsersparnis eine freigebige Zuwendung sein. Wie das Finanzamt den Vorteil bewertet und welche Beträge dabei zusammenkommen, habe ich im Beitrag zur Schenkungsteuer beim Familiendarlehen ausführlich beschrieben.

Der Marktzins löst damit zwei unterschiedliche Fragen:

• Ist der Vertrag wirtschaftlich plausibel und ernsthaft durchgeführt?
• Wird dem Darlehensnehmer ein schenkungsteuerpflichtiger Vorteil überlassen?

Beide Fragen sollten mit denselben Vergleichsunterlagen vorbereitet, aber rechtlich getrennt beantwortet werden.

Was vor der Auszahlung erledigt sein sollte

Ein belastbares Familiendarlehen ist organisatorisch eher langweilig, und genau darin liegt seine Stärke: Wenn der Finanzierungszweck feststeht, der Vertrag unterschrieben ist und sich die Auszahlung bis zur Immobilie verfolgen lässt, hat ein Prüfer wenig Angriffsfläche. Zinsen und Tilgung laufen wie vereinbart. Die Entscheidung über Sicherheiten ist begründet, der Vergleichszins für die Schenkungsteuer liegt abgelegt in derselben Akte.

Zusätzlich sollte klar sein, woher das Darlehenskapital stammt. Hat der spätere Darlehensnehmer das Geld zuvor selbst an den Darlehensgeber verschenkt, wird der Fremdvergleich strenger — auch deshalb gehört die Vorgeschichte der Mittel in die Akte.

Meine Einordnung

Das Familiendarlehen ist keine exotische Steuergestaltung, sondern eine Finanzierung zwischen zwei Personen, die das Steuerrecht getrennt betrachtet. Der Bundesfinanzhof hat zu Recht klargestellt, dass Familie keine gemeinsame Steuerkasse ist.

Der Fehler beginnt dort, wo aus familiärem Vertrauen fehlende Dokumentation wird. Ein marktüblicher Zins rettet keinen Vertrag, der nie durchgeführt wurde, und eine Grundschuld rettet keinen, dessen Zahlungen nur auf dem Papier stehen.

Die beste Gestaltung ist deshalb nicht die mit den meisten Klauseln. Es ist die, deren wirtschaftlicher Zweck, Zahlungsweg und Durchführung auch nach fünf Jahren noch ohne lange Erklärung nachvollziehbar sind.

Fazit

Ein Familiendarlehen für eine vermietete Immobilie kann einen echten Steuervorteil schaffen: Der Darlehensnehmer zieht die Zinsen ab, während der Darlehensgeber sie häufig nur mit 25 Prozent versteuert.

Der Vorteil hängt aber nicht am Zinssatz allein. Zuerst muss das Darlehen als ernsthafte Finanzierung anerkannt werden, und erst danach stellt sich getrennt die Frage, ob ein wirtschaftliches Abhängigkeitsverhältnis den Steuersatz von 25 Prozent ausschließt.

Verwandtschaft ist dabei weder automatisches Verbot noch Freibrief. Es entscheiden klare Vereinbarungen, ein nachvollziehbarer Finanzierungszweck und die tatsächliche Durchführung.

Häufige Fragen

Muss ich für ein Familiendarlehen zwingend einen schriftlichen Vertrag schließen?

Eine allgemeine gesetzliche Formvorschrift gibt es nicht, ein mündlicher Darlehensvertrag ist zivilrechtlich wirksam. Steuerlich brauchen Sie aber einen Nachweis darüber, was vereinbart war, und den führt eine Urkunde deutlich leichter als eine Erinnerung. Der Vertrag sollte vor der Auszahlung stehen und Betrag, Zins, Laufzeit, Tilgung und Sicherheiten regeln.

Wie hoch muss der Zinssatz mindestens sein?

Eine gesetzliche Untergrenze für die Einkommensteuer existiert nicht. Ein deutlich unter dem Markt liegender Zins schwächt allerdings den Fremdvergleich und kann zugleich Schenkungsteuer auslösen — beides spricht für einen Satz, der sich an vergleichbaren Bankkonditionen orientiert. Zwei bis drei passende Angebote zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses genügen als Beleg.

Was passiert, wenn mein Kind die Zinsen einmal nicht überweist?

Ein einzelner verspäteter Zahlungseingang beendet die steuerliche Anerkennung nicht. Kritisch wird es, wenn Zinsen dauerhaft ausbleiben oder nur buchhalterisch gutgeschrieben werden, ohne dass Geld fließt. Regeln Sie im Vertrag, was bei Verzug gilt, und halten Sie sich im Zweifel selbst daran — ein Nachtragsschreiben zur Stundung ist besser als stillschweigendes Aussetzen.

Zählt es gegen mich, wenn ich auf eine Grundschuld verzichte?

Nicht automatisch. Der Bundesfinanzhof hat 2014 entschieden, dass fehlende Sicherheiten für sich genommen keine missbräuchliche Gestaltung begründen. Das Gewicht des Verzichts hängt von Betrag, Laufzeit und Bonität ab: Bei einem wirtschaftlich soliden Darlehensnehmer lässt er sich leichter erklären als bei hohem Ausfallrisiko. Halten Sie Ihre Überlegung dazu schriftlich fest.

Kann ich das Darlehen später in eine Schenkung umwandeln?

Möglich ist das, es kostet aber. Der Verzicht auf die Rückzahlung ist eine eigenständige Schenkung über den offenen Betrag und wird mit einem etwaigen Zinsvorteil zusammengerechnet, wenn beides innerhalb von zehn Jahren zusammenfällt. Wer von vornherein weiß, dass das Geld nicht zurückkommen soll, fährt mit einer direkten Schenkung meist günstiger.

Gilt das alles auch, wenn ich meinem Kind Geld für die eigene Wohnung leihe?

Der Fremdvergleich gilt ebenso, der Zinsabzug jedoch nicht: Schuldzinsen für ein selbstgenutztes Eigenheim sind private Aufwendungen und nicht abziehbar. Der hier beschriebene Steuersatzvorteil entsteht erst, wenn die Immobilie vermietet wird. Wird eine zunächst selbstgenutzte Wohnung später vermietet, beginnt der Abzug ab diesem Zeitpunkt — nicht rückwirkend.

Muss ich die Zinseinnahmen angeben, wenn sie unter dem Sparer-Pauschbetrag liegen?

Ja. Bei einem privaten Darlehen behält niemand Kapitalertragsteuer ein, die Steuer ist also nicht abgegolten und die Zinsen gehören in die Anlage KAP. Bleiben Sie mit sämtlichen Kapitalerträgen unter 1.000 EUR, fällt im Ergebnis keine Steuer an — die Erklärungspflicht besteht davon unabhängig.