Viele Immobiliengesellschaften und Investoren gehen davon aus:
Ein einmaliger Verkauf – noch dazu an nur einen Käufer – kann steuerlich kein Problem sein.
Der Bundesfinanzhof (BFH) sieht das anders.

Mit Urteil vom 03.06.2025 (III R 12/22) hat er entschieden, dass auch ein einmaliger sogenannter „En-bloc-Verkauf“ mehrerer Immobilien einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen kann – selbst wenn die Tätigkeit nicht nachhaltig im Sinne des Einkommensteuerrechts ist.

Damit rückt der BFH eine bisher oft missverstandene Grenze klar:
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entfällt schon dann, wenn eine Kapitalgesellschaft mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit verkauft – auch an nur einen Käufer.

Der Fall: Verkauf von fünf Mehrfamilienhäusern an einen Käufer

Eine GmbH hatte im Jahr 2016 fünf vermietete Mehrfamilienhäuser erworben.
Drei Jahre später verkaufte sie alle Objekte gemeinsam („en bloc“) an eine andere Gesellschaft innerhalb derselben Unternehmensgruppe.

Die GmbH war der Meinung, sie habe ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und könne daher die erweiterte Kürzung beantragen, um den Gewinn aus den Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer auszunehmen.

Das Finanzamt – und später auch der BFH – sahen das anders:
Durch den gleichzeitigen Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb weniger Jahre wurde ein gewerblicher Grundstückshandel indiziert.
Die GmbH überschritt damit die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit – und verlor die erweiterte Kürzung vollständig.

Die entscheidende Aussage des BFH

Der BFH stellte in seinem Urteil zwei Grundsätze klar:

  1. Die Drei-Objekt-Grenze gilt auch bei En-bloc-Verkäufen.
    Es spielt keine Rolle, ob die Immobilien einzeln oder in einem einzigen Vertrag verkauft werden. Entscheidend ist, dass mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit veräußert werden.

  2. Das Kriterium der „Nachhaltigkeit“ ist bei Kapitalgesellschaften irrelevant.
    Während bei natürlichen Personen oder Personengesellschaften geprüft wird, ob die Tätigkeit „nachhaltig“ im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG ist, gilt dies bei Kapitalgesellschaften nicht.
    Schon ein einmaliger Verkauf kann ausreichen, um den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung zu überschreiten.

Damit bekräftigt der BFH:
Ein einmaliger, aber umfangreicher Verkauf kann steuerlich wie eine gewerbliche Tätigkeit behandelt werden – auch ohne Wiederholungsabsicht.

Warum das Urteil so wichtig ist

Bislang wurde häufig argumentiert, dass ein einmaliger Verkauf, selbst von mehreren Objekten, noch keine gewerbliche Tätigkeit begründe.
Dieses Argument ist nach der aktuellen Entscheidung kaum noch haltbar.

Für Immobilien-GmbHs, Familiengesellschaften und Projektentwickler bedeutet das:

  • Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, läuft Gefahr, die erweiterte Kürzung zu verlieren.

  • Der Gewinn aus der Veräußerung unterliegt dann der Gewerbesteuer.

  • Auch interne Verkäufe innerhalb eines Konzerns („Verbundgeschäft“) sind nicht automatisch unschädlich.

Praxishinweis: Frühzeitig planen und dokumentieren

Wer Immobilien in einer GmbH hält, sollte die eigene Strategie sorgfältig dokumentieren.
Wesentlich ist der Nachweis einer langfristigen Vermietungsabsicht.

Empfehlenswert ist:

  • Verkäufe frühzeitig mit dem Steuerberater abstimmen,

  • den wirtschaftlichen Hintergrund klar festhalten (z. B. Umstrukturierung, Sanierung, Refinanzierung),

  • und vermeiden, mehrere Objekte innerhalb weniger Jahre zu veräußern.

Denn im Streitfall entscheidet nicht die Absicht des Steuerpflichtigen, sondern die objektive Betrachtung des Gesamtbilds – und das kann teuer werden.

Unser Fazit

Der BFH hat mit dem Urteil III R 12/22 klargestellt:
Ein einmaliger En-bloc-Verkauf mehrerer Immobilien kann einen gewerblichen Grundstückshandel begründen – auch ohne nachhaltige Tätigkeit.

Damit wird die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG schnell zur Steuerfalle, wenn Verkäufe zu geballt oder unbedacht erfolgen.
Wer steuerliche Vorteile langfristig sichern will, sollte rechtzeitig prüfen, ob die Vermietung oder der Verkauf im Vordergrund steht – und seine Struktur entsprechend gestalten.

Weiterführend:


Das vollständige Urteil (BFH III R 12/22 vom 03.06.2025) kannst du hier nachlesen.