BFH stärkt Ferienvermieter: Verluste bei Ferienwohnungen bleiben steuerlich anerkannt
Ein schlechtes Vermietungsjahr zerstört nicht mehr das gesamte Steuermodell – das hat der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil klargestellt.
Das Urteil (BFH vom 12. 08. 2025, IX R 23/24) bringt für viele Vermieter von Ferienwohnungen mehr Rechtssicherheit und zeigt klar, wann eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt – und wann nicht.
Der Hintergrund
In dem Fall hatte eine Vermieterin ihre Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet – mit schwankender Auslastung.
Das Finanzamt unterstellte, sie wolle keinen Gewinn erzielen, und erkannte die Verluste nicht an.
Begründung: Die ortsübliche Vermietungszeit sei um mehr als 25 % unterschritten.
Die Vermieterin klagte – und bekam Recht.
Das BFH-Urteil im Detail
Der Bundesfinanzhof hat diese Praxis deutlich eingeschränkt.
Künftig gilt:
Entscheidend ist nicht die Auslastung in einem einzelnen Jahr, sondern der Durchschnitt über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren.
Nur wenn die ortsübliche Vermietungszeit dauerhaft um mehr als 25 % unterschritten wird, darf das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht verneinen.
Damit schützt der BFH Vermieter, deren Wohnungen durch Renovierungen, Krankheit oder externe Umstände zeitweise leerstehen.
Wer seine Ferienwohnung also marktüblich anbietet, kann Verluste weiterhin steuerlich absetzen – auch bei einzelnen schwachen Jahren.
Was das für Ferienvermieter bedeutet
Das Urteil stärkt vor allem private Vermieter und Eigentümer, die ihre Wohnung aktiv am Markt anbieten.
Wichtig bleibt der Nachweis, dass die Ferienwohnung dauerhaft zur Vermietung bereitsteht – etwa durch Inserate auf Buchungsportalen, eigene Webseiten oder Verträge mit Vermittlungsagenturen.
Beispiel:
In einer Region beträgt die ortsübliche Vermietungszeit 100 Tage.
Wer im Schnitt der letzten fünf Jahre auf 80 Tage kommt, gilt weiterhin als Dauervermieter – die Verluste bleiben absetzbar.
Unser Fazit
Das BFH Urteil Ferienwohnung Verluste absetzen schafft mehr Planungssicherheit und schützt Vermieter vor pauschalen Kürzungen durch die Finanzämter.
Einzelne schwache Jahre sind steuerlich unschädlich, solange die Vermietung marktgerecht und auf Dauer erfolgt.
Für viele Eigentümer bedeutet das:
👉 Verluste bleiben steuerlich anerkannt – auch bei Renovierungen oder Leerstand.
Tipp aus der Praxis
Das Urteil ist kein Freibrief für rein private Nutzung.
Wer die Wohnung nur gelegentlich anbietet oder sie überwiegend selbst nutzt, kann sich nicht auf die BFH-Rechtsprechung berufen.
Entscheidend bleibt der nachweisbare Vermietungswille – zum Beispiel durch Inserate, Buchungsportale oder Agenturverträge.
📄 Das vollständige BFH-Urteil IX R 23/24 finden Sie hier.
